Resumen Ejecutivo

Este informe de políticas es el segundo de nuestra serie de Reconstruyendo Altadena: Recuperación de Viviendas tras el incendio de Eaton, la cual examina la equidad en la recuperación de viviendas posterior a desastres en Altadena, California. Mientras que el primer informe se centró en los propietarios de viviendas unifamiliares, el presente documento se enfoca en los inquilinos y en el mercado de alquiler. Basándose en investigaciones previas sobre desastres, ofrece una visión fundamentada en datos sobre cómo han sido afectados los inquilinos y cuál es su situación actual en el proceso de recuperación de Altadena. Recurrimos a datos del Censo, listados de alquiler, evaluaciones de daños por incendio, permisos de construcción y registros de venta de propiedades para analizar cómo funcionaba el mercado de alquiler antes del incendio y cómo está cambiando posteriormente. 

Hallazgos:

1. Antes del incendio, más de una quinta parte de los hogares de Altadena eran inquilinos; la mayoría de estos inquilinos eran residentes a largo plazo, con casi el 70 por ciento viviendo en Altadena desde 2010. 
2. Antes del incendio de Eaton, los inquilinos que son jefes de hogar en Altadena tenían una mayor probabilidad de ser personas de color que los propietarios que son jefes de hogar. Específicamente, los jefes de hogar latinos tenían casi el doble de probabilidades de ser inquilinos que propietarios en Altadena antes del incendio de Eaton.  
3. Antes del incendio de Eaton, los hogares de inquilinos de Altadena incluían tanto a personas mayores como a familias con niños enfrentando vulnerabilidades distintas ante el desplazamiento. Aproximadamente el 22 por ciento de los hogares de inquilinos de Altadena estaban dirigidos por personas mayores (65 años o más) y cerca de una cuarta parte de inquilinos que son jefes de hogar convivían con sus propios hijos. 
4. Antes del incendio de Eaton, los hogares de inquilinos en Altadena tenían ingresos sustancialmente inferiores a los de los hogares de propietarios y presentaban una probabilidad maor de vivir en la pobreza. 
5. Los hogares de inquilinos de Altadena ya tenían una carga económica excesiva antes del incendio de Eaton. Más de la mitad de los inquilinos de Altadena se vieron afectados por esta carga económica en 2023. Los inquilinos latinos se encontraban entre los grupos con mayores dificultades financieras y más del 60 por ciento de ellos reportó sufrir una carga económica derivada del alquiler.
6. Altadena tenía un mercado de alquiler considerable que fue gravemente afectado por el incendio de Eaten de 2025. Siete de cada 10 propiedades con unidades de alquiler registradas se encontraban dentro del perímetro del incendio de Eaton. De estas, 927 unidades se ubican en propiedades cuyos edificios sufrieron daños estructurales severos (el 50% o más del edificio resultó destruido por el fuego).
7. Una parte sustancial de la vivienda de alquiler en Altadena estaba sujeta a estabilización de alquileres y se encontraba en zonas afectadas por incendios. Antes del incendio de Eaton, había aproximadamente 792 unidades registradas con alquileres estabilizados en Altadena. Más de dos tercios de estas unidades se ubican dentro del perímetro del incendio.
8. La estabilización de alquileres en Altadena ofrecía importantes beneficios de asequibilidad para las unidades de tamaño familiar antes del incendio de Eaton, generando brechas sustanciales en los precios de alquiler en comparación con el mercado de viviendas no sujeto a dicha regulación. En promedio, las unidades de dos dormitorios con alquileres estabilizados se alquilaban por aproximadamente 600 dólares menos al mes que las unidades comparables del mercado libre, mientras que las unidades de tres dormitorios con alquileres estabilizados se alquilaban por unos 700 dólares menos.
9. Es posible que el incendio de Eaton haya reducido la oferta de viviendas de alquiler asequibles naturalmente. Las unidades no sujetas a estabilización de alquileres ubicadas en propiedades que sufrieron daños graves (definidos como la destrucción del 50 por ciento o más del edificio) presentaban alquileres que eran, en promedio, un 17 por ciento inferiores a los de unidades comparables no sujetas a estabilización situadas en propiedades que no sufrieron daños graves.
10. La recuperación de la vivienda de alquiler ha sido lenta tras el incendio de Eaton, con ventas, ofertas de alquiler o reconstrucción limitadas hasta un año después. Un año después del incendio, aproximadamente el 74 por ciento del total de las unidades de alquiler eran propiedades en las que no se observaba públicamente ninguna acción de recuperación.

Recomendaciones de política:

1. Proporcionar estabilidad habitacional provisional y temporal a los residentes desplazados, tal como la financiación a gran escala de programas de arrendamiento maestro y la estandarización de la gestión coordinada de casos en situaciones de desastres. 
2. Mejorar el acceso a la tierra y al capital para permitir que las organizaciones públicas y sin fines de lucro adquieran propiedades afectadas por incendios y las reorganicen priorizando la asequibilidad a largo plazo.
3. Optimizar las aprobaciones para viviendas multifamiliares a pequeña escala, tales como dúplex, cuádruplex y conjuntos de bungalows, mediante permisos de vía rápida y una mejor implementación de la ley SB9 e incentivos que permitan restablecer la asequibilidad preservando el carácter de la comunidad.
4. Desarrollar una infraestructura de datos sobre alquileres a nivel de todo el condado para monitorear las viviendas de alquiler, evaluar el desplazamiento de residentes y garantizar el cumplimiento de las medidas de protección a los inquilinos, tanto en contextos de desastre como en situaciones ordinarias.

Introducción

En enero de 2025, California sufrió uno de los episodios de incendios forestales más destructivos de su historia. En el transcurso de tan solo tres semanas, los incendios de Palisades y Eaton arrasaron más de 37,000 acres y dañaron o destruyeron más de 18,000 estructuras. Si bien el incendio de Palisades abarcó la mayor extensión territorial, cubriendo cerca de 23,500 acres,¹ el incendio de Eaton provocó daños materiales mucho más graves, destruyendo casi 10,500 estructuras en las densas comunidades situadas en las estribaciones del Valle de San Gabriel, especialmente en Altadena.²

Antes del incendio de Eaton en enero de 2025, Altadena, California desempeñaba un papel distintivo en el mercado de alquiler del condado de Los Ángeles. Previo al incendio, el suministro de viviendas de alquiler de Altadena estaba compuesto principalmente por propiedades antiguas y de pequeña escala. Muchas de estas propiedades ofrecían unidades de tamaño familiar que albergaban a inquilinos de larga plazo. Estas viviendas de alquiler estaban estrechamente vinculadas al tejido comunitario debido a su proximidad a escuelas, iglesias y servicios locales. Asimismo, alojan a inquilinos con escaso margen para absorber aumentos en el alquiler o imprevistos financieros repentinos. El programa de estabilización de alquileres del condado de Los Ángeles imponía una tasa de aumento anual del 4 por ciento sobre los alquileres, lo que permitió a muchas familias permanecer en Altadena aun cuando los costos de la vivienda en el resto de la región aumentaban a un ritmo mucho mayor año tras año.

Desde enero de 2025, tanto inquilinos como propietarios han enfrentado el desplazamiento, la reubicación y dificultades a consecuencia del incendio. Sin embargo, a diferencia de los propietarios, la capacidad de los inquilinos para regresar a Altadena no depende únicamente de sus propias decisiones. El hecho de que los inquilinos puedan o no regresar depende de si las unidades de alquiler son reparadas, reconstruidas o preservadas, así como de las decisiones de recuperación que tomen los propietarios y los responsables políticos. Comprender el panorama del mercado de alquiler en Altadena previo al incendio resulta fundamental, ya que esclarece qué fue lo que se perdió tras el incendio de Eaton y qué es lo que ahora está en juego para los inquilinos.

Este informe de datos es el segundo de nuestra serie Reconstruyendo Altadena: La recuperación de la vivienda tras el incendio de Eaton, la cual examina la equidad en la recuperación habitacional posterior a desastres en Altadena, California. Mientras que el primer informe se centró en los propietarios de viviendas unifamiliares, el presente documento se centra en los inquilinos y en el mercado de alquiler. Basándose en investigaciones previas sobre desastres, ofrece una visión fundamentada en datos sobre cómo se han visto afectados los inquilinos y cuál es su situación actual en el proceso de recuperación de Altadena. Recurrimos a datos del Censo, anuncios de alquiler, evaluaciones de daños por incendio, permisos de construcción y registros de compraventa de propiedades para analizar cómo funcionaba el mercado de alquiler antes del incendio, cómo está evolucionando en las secuelas del mismo y qué cambios en las políticas podrían favorecer una recuperación más equitativa.

Antecedentes

Los programas de recuperación ante desastres en los Estados Unidos se centran en gran medida en brindar apoyo a los propietarios. Los reembolsos de seguros, los préstamos para la reconstrucción y la mayoría de los programas federales y estatales de ayuda ante desastres están diseñados para los propietarios de viviendas, lo que deja a los inquilinos con menos opciones de apoyo y escasa participación en la forma en que se desarrolla la recuperación a nivel local.³ Un amplio conjunto de investigaciones sobre desastres demuestra que estas brechas en el apoyo a la recuperación refuerzan desigualdades sociales y económicas profundamente arraigadas.⁴

Los inquilinos se enfrentan a los desastres en una situación de desventaja. Es más probable que pertenezcan a grupos de bajos ingresos y que sean más jóvenes que los propietarios de viviendas. Asimismo, es más probable que sean miembros de minorías raciales o étnicas y que cuenten con menos ahorros.⁵ A nivel nacional, solo el 55 por ciento de los inquilinos tienen seguro, lo que deja a muchos sin cobertura ante la pérdida de bienes materiales o los gastos de reubicación.⁶ Estas características limitan la capacidad de los inquilinos para absorber pérdidas inesperadas o para hacer frente a los costos asociados a un desastre de gran magnitud. Como consecuencia, incluso los períodos breves de desplazamiento (por ejemplo, la pérdida de pertenencias, la ausencia laboral o las estancias temporales en hoteles) pueden llevar los presupuestos de los hogares de los inquilinos hasta el punto de ruptura. Además de esto, los propietarios, los promotores inmobiliarios, las compañías de seguros y las empresas de servicios públicos suelen tener una fuerte influencia política y de defensores con amplios recursos, mientras que los inquilinos pocas veces disponen del mismo nivel de poder organizado. Este desequilibrio implica que, a la hora de tomar decisiones sobre la recuperación, los inquilinos a menudo cuentan con menos recursos y con menos personas que luchen en su defensa. Estas presiones determinan no solo la manera en que los inquilinos viven las secuelas inmediatas de un desastre, sino también si logran mantenerse vinculados a su comunidad a medida que avanza el proceso de recuperación.⁷

Las condiciones físicas de las viviendas de alquiler agravan aún más estos desafíos. Es más probable que los inquilinos residan en edificios antiguos o en unidades mal conservadas, situadas en vecindarios con mayor vulnerabilidad ante desastres climáticos y ambientales.⁸ Cuando ocurren estos desastres, estos edificios sufren daños más severos y su recuperación es más lenta, lo que retrasa el regreso de los inquilinos y ejerce presión sobre la disponibilidad general de vivienda.⁹ A diferencia de los propietarios, los inquilinos no tienen control sobre el momento en que comienzan las reparaciones ni sobre el precio de alquilar una vez finalizadas las propiedades. En última instancia, son los propietarios, las fuerzas del mercado, los plazos de las aseguradoras y el retraso en la obtención de permisos quienes determinan cuándo, y si, esas unidades vuelven a ser habitables.

Además, cuando ocurren desastres, los inquilinos a menudo se quedan rezagados por los sistemas de respuesta y recuperación.¹⁰ En comparación con los propietarios de viviendas, los inquilinos reciben mucha menos asistencia federal —apenas 22 centavos por cada dólar que reciben los propietarios en ayuda de la FEMA distribuida en 2022— y sin embargo enfrentan retrasos burocráticos igualmente lentos.¹¹ En conjunto, la ayuda tardía y limitada socava significativamente la capacidad de recuperación de los inquilinos. Por ejemplo, tras el incendio Camp Fire de 2018, la mayoría de los inquilinos desplazados no pudieron regresar al condado de Butte ni siquiera cinco años después, debido al desorbitado aumento de los alquileres y a la falta de unidades disponibles.¹² Tras los incendios forestales de Lahaina en Maui en 2023, donde aproximadamente la mitad de las viviendas destruidas estaban ocupadas por inquilinos, la asistencia de la FEMA llegó al 80 por ciento de los inquilinos, un porcentaje muy superior al habitual. No obstante, muchos inquilinos siguieron teniendo dificultades para conseguir una vivienda estable tras el desastre.¹³ Después del incendio Marshall Fire de 2021 en Colorado, un tercio de los inquilinos desplazados no pudieron regresar al condado de Boulder, en comparación con sólo el 14 por ciento de los propietarios.¹⁴ Del mismo modo, análisis más amplios realizados en más de 250 regiones afectadas por inundaciones muestran que la falta de asequibilidad de la vivienda tras un desastre supone una carga desproporcionada para los inquilinos de menores ingresos, quienes, en promedio, enfrentan un sobreprecio del cinco por ciento en el alquiler durante el año posterior al desastre.¹⁵

Si bien el aumento de los costos de construcción, los retrasos en la obtención de permisos y la fluctuación del valor del suelo contribuyen al incremento de los alquileres tras un desastre, el comportamiento de los propietarios también desempeña un papel.¹⁶ A consecuencia de los desastres, los mercados de alquiler a menudo se vuelven más comercializados, y los propietarios dependen en mayor medida de los agentes inmobiliarios y menos de las relaciones personales con los inquilinos.¹⁷

Esta dinámica ya resulta evidente tras el incendio de Eaton de 2025.¹⁸ Según una encuesta, el alquiler promedio de una vivienda de un dormitorio en Altadena rondaba los $1,792 dólares antes del incendio. Aproximadamente el 40 por ciento de los inquilinos pagaba menos de $1,500 dólares al mes.Sin embargo, en los meses posteriores al desastre, el promedio de alquiler de viviendas comparables ascendió a $2,350 dólares mensuales.¹⁹ Las denuncias por aumentos abusivos de alquiler en todo el condado de Los Ángeles aumentaron, pasando de 26 informes registrados al 7 de enero de 2025 a 1,343 reportes para el 18 de enero de 2025.²⁰ Las nuevas ofertas de alquiler se fijaron a un precio equivalente al 315 por ciento del Fair Market Rent,²¹ lo que representa casi el doble del tope legalmente permitido para las zonas declaradas en estado de desastre.²² Las respuestas de los inquilinos de Altadena encuestados reflejan esta presión: muchos manifestaron dificultades para encontrar viviendas asequibles cercanas y expresaron una profunda incertidumbre sobre si podrían permanecer en la comunidad.²³

Los gobiernos estatales y locales han tomado medidas iniciales para responder a los desafíos que enfrentan los inquilinos tras el incendio de Eaton. A nivel estatal, el gobernador Gavin Newsom declaró el estado de emergencia a principios de enero de 2025, lo cual activó protecciones de vivienda de emergencia y permitió establecer límites a los aumentos de alquiler.²⁴ Esta medida tenía como objetivo brindar apoyo tanto a inquilinos como a propietarios, dado que, en los meses posteriores al incendio, miles de residentes desplazados han ingresado al mercado de alquiler mientras se reparan o reconstruyen sus viviendas, lo que ha generado presiones adicionales. En marzo de 2025, el gobernador Newsom emitió una orden ejecutiva que limitaba los aumentos de alquiler en el condado de Los Ángeles a un máximo del 10 por ciento hasta el 1 de julio de 2025²⁵ y posteriormente, firmó una ley que aclara que los propietarios son responsables de eliminar el moho, el humo, las cenizas y otros riesgos relacionados con el incendio de las unidades de alquiler.²⁶ Estas acciones tuvieron como finalidad prevenir aumentos desmedidos en los alquileres y garantizar que los inquilinos no se vieran obligados a regresar a viviendas inseguras.

El condado de Los Ángeles adoptó medidas adicionales para estabilizar la situación habitacional de los inquilinos durante el proceso de recuperación. La supervisora ​​Kathryn Barger, representante del 5.º Distrito de Supervisión del condado de Los Ángeles, aprobó de legislación específica para Altadena que estableció una Autoridad Unificada de Permisos, con el fin de agilizar los esfuerzos de reconstrucción de Altadena a través del One-Stop Recovery Permitting Center.²⁷ Asimismo, contribuyó a la creación del Fondo de Recuperación ante Incendios del condado de Los Ángeles, un fondo de ayuda económica inmediata y temporal destinado a residentes, trabajadores, empresas y organizaciones sin fines de lucro afectados por los incendios.²⁸ El condado también prolongó hasta diciembre de 2025 las medidas de protección contra el aumento abusivo de precios en alquileres y alojamientos temporales, si bien su aplicación ha sido limitada,²⁹ y aprobó una moratoria temporal de desalojos para aquellos inquilinos cuyos ingresos no superaran el 150 por ciento de la Mediana de Ingresos del Área y que hubieran sufrido una pérdida de ingresos a consecuencia de los incendios.³⁰ Dicha moratoria, vigente hasta julio de 2025, incluía un plazo adicional de 12 meses para el pago de los alquileres atrasados, brindando así a algunos inquilinos protección a corto plazo contra el desalojo mientras se llevaban a cabo las labores de recuperación.³¹

Al mismo tiempo, el entorno de reurbanización en Altadena se ha vuelto más desafiante para lograr resultados orientados a la asequibilidad. Ciertas acciones ejecutivas temporales han suspendido o limitado disposiciones clave de la Ley de Crisis de la Vivienda y de la Ley Estatal de Bonificación por Densidad en lo que respecta a la reurbanización posterior a incendios, reduciendo así los incentivos para reconstruir viviendas con mayores densidades o con compromisos de asequibilidad.³² Además, si bien la Ordenanza de Estabilización de Alquileres y Protección de Inquilinos (RSTPO, por sus siglas en inglés) del Condado de Los Ángeles generalmente exige el reemplazo de las unidades asequibles reguladas que se retiran del mercado de alquiler, el capítulo correspondiente del condado no aborda ni exige el reemplazo de unidades destruidas a consecuencia de desastres.³³ Esta exención implica que no existe un requisito automático para reemplazar las unidades de alquiler con renta estabilizada o asequibles que fueron destruidas por el incendio, incluso en el que aumentan tanto los costos de reconstrucción como las presiones del mercado. Por otra parte, a través del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California (HCD, por sus siglas en inglés), el estado ha comprometido $164.2 millones de dólares para apoyar el desarrollo de 974 nuevas unidades de alquiler asequible en todo el Condado de Los Ángeles, incluyendo $56.9 millones de dólares destinados a 301 unidades mediante el Superaviso de Anuncio de Financiamiento para Viviendas Multifamiliares de 2025 (NOFA, por sus siglas en inglés) y $107.3 ​​millones de dólares adicionales para 673 unidades a través del Superaviso de Anuncio de Financiamiento para Viviendas Multifamiliares de 2025 – Desastre en Los Ángeles” (MFSN-LA Disaster NOFA, por sus siglas en inglés).³⁴ Asimismo, se ha dado prioridad a los hogares desplazados por incendios para su inclusión en las listas de espera de programas de vivienda asequible con asistencia estatal, privilegio que se mantendrá vigente hasta el 6 de marzo de 2026.³⁵ Estas inversiones resultan fundamentales para atender las necesidades regionales de vivienda, no obstante, operan en gran medida a través de procesos de desarrollo competitivos y de largo plazo, por lo que no intervienen directamente en las dinámicas de mercado aceleradas que, tras el desastre, se están desarrollando actualmente en Altadena.

Datos y Metodología

Este informe documenta la población inquilina y el mercado de alquiler existentes en Altadena anterior al incendio de Eaton de enero de 2025. Utilizamos estas condiciones como referencia para evaluar la pérdida de viviendas, el riesgo de desplazamiento y las dinámicas iniciales de recuperación. Dado que ningún conjunto de datos públicos por sí solo abarca la totalidad del panorama del alquiler, combinamos datos demográficos, administrativos y de mercado para reconstruir las condiciones de alquiler previas al incendio, tanto a nivel de unidad como de propiedad. En el Apéndice se presenta una metodología detallada que incluye la depuración de datos, los procedimientos de emparejamiento y los ajustes de precios.

Datos demográficos de los inquilinos
Para describir la población de inquilinos previa al incendio, utilizamos las tablas pretabuladas de la Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense (ACS, por sus siglas en inglés) correspondientes al lugar designado por el censo de Altadena. Nos basamos principalmente en las estimaciones quinquenales de la ACS de 2023, complementadas con las tablas de 2020 en aquellos casos en que los datos más recientes no desagregan los hogares de inquilinos por raza y origen étnico.

Actividad del mercado de alquiler y características de las unidades
Para observar los alquileres y las características de las unidades anteriores al incendio de Eaton, utilizamos listados de alquiler de RentHub (2014–2025) y Dwellsy (2021–2025). Estas fuentes registran los precios de alquiler solicitados, el tamaño de la unidad, la ubicación y los servicios básicos de las unidades que se anuncian activamente en línea.

Viviendas con alquiler estabilizado
Para identificar las unidades de alquiler sujetas a la estabilización de alquileres del Condado de Los Ángeles, combinamos los registros administrativos del Registro de Alquileres del Departamento de Asuntos del Consumidor y Empresariales (DCBA, por sus siglas en inglés) con las determinaciones de elegibilidad para la estabilización de alquileres a nivel de parcela. Este enfoque nos permite distinguir las propiedades de alquiler totalmente reguladas de las unidades a precio de mercado, así como captar mejor aquellas viviendas reguladas que podrían estar subrepresentadas en los datos de listados del mercado. A lo largo del informe, el término “con alquiler estabilizado” se refiere exclusivamente a las unidades totalmente reguladas por la Ordenanza de Estabilización de Alquileres y Protección de Inquilinos del Condado.

Precios de alquiler
Para los listados de mercado no sujetos a estabilización de alquileres, utilizamos el precio de alquiler solicitado más reciente observado para cada unidad como una estimación de los precios de mercado vigentes en el momento previo al incendio de Eaton. Para las unidades con alquileres estabilizados, nos basamos en los precios de alquiler reportados en el registro y ajustamos los alquileres efectivos más antiguos aplicando los aumentos permitidos por el condado, a fin de estimar los precios probables en el momento del incendio. Estos métodos se describen con mayor detalle en el apéndice con un propósito de ofrecer una imagen consistente de los precios de alquiler previos al incendio, abarcando tanto las unidades con alquileres estabilizados como las que no lo están.

Indicadores de daños por incendios y recuperación
Para evaluar el impacto de los incendios, utilizamos los datos de Inspección de Daños (DINS, por sus siglas en inglés) de CAL FIRE para identificar aquellas propiedades que sufrieron daños estructurales graves. Con el fin de dar seguimiento a los resultados iniciales de la recuperación, vinculamos las propiedades de alquiler con los permisos de reconstrucción deEPIC-LA, los registros de compraventa de propiedades de PropertyShark y los listados activos de propiedades en venta de Redfin. En conjunto, estas fuentes ofrecen información detallada sobre qué propiedades de alquiler resultaron dañadas, fueron vendidas o reconstruidas durante el primer año posterior al incendio de Eaton.

Hallazgos Clave

Para comprender cómo se están recuperando los inquilinos de Altadena tras el incendio de Eaton, es necesario examinar tanto la demografía de la población inquilina de la comunidad como el estado de su mercado de alquiler, tanto antes como después del desastre. La primera parte de este informe traza un perfil de la población inquilina de Altadena previo al incendio de Eaton, analizando sus características demográficas, su ejercicio en la comunidad, la composición de sus hogares, sus niveles de ingresos y la carga económica que representan los costos de vivienda. Estas condiciones previas al desastre determinan la vulnerabilidad de los inquilinos al desplazamiento, así como su capacidad de recuperación. La segunda parte se centra en el mercado de alquiler propiamente dicho, analizando el parque de viviendas de alquiler, los daños sufridos durante el incendio y diversos indicadores sobre la evolución y la reconstrucción del mercado en las secuelas del siniestro.

Antes del incendio de Eaton en enero de 2025, la población inquilina de Altadena mantenía profundos lazos comunitarios, pero gozaba de muchas menos protecciones económicas y de vivienda que los propietarios de viviendas. Con anterioridad al incendio, los jefes de los hogares de inquilinos tenían, con mayor probabilidad que los jefes de los hogares de propietarios, la característica de ser personas de color, percibir ingresos más bajos, enfrentar una mayor carga de costos de vivienda y tener personas a su cargo. Todas estas características aumentan la vulnerabilidad al desplazamiento tras la ocurrencia de un desastre.³⁶ Esta sección se basa en datos del Censo de los EE. UU. y de la Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense (American Community Survey) para establecer una línea de base previa al incendio sobre quiénes eran los inquilinos de Altadena y las limitaciones que enfrentaban (véanse la metodología y el apéndice metodológico). Dado que los inquilinos y los arreglos de vivienda informales han sido históricamente subrepresentados en los datos censales, las cifras que aquí se presentan deben interpretarse como estimaciones conservadoras de la verdadera magnitud y diversidad de la población inquilina en Altadena.

 

1. Antes del incendio, más de una quinta parte de los hogares de Altadena eran inquilinos; la mayoría de estos inquilinos eran residentes de largo plazo, y casi el 70 por ciento había vivido en Altadena desde 2010.

Antes del incendio de Eaton, los inquilinos representaban al menos una quinta parte de los hogares de Altadena (3,300) (Figura 1). Si bien esta cifra constituye una referencia importante, debe interpretarse como una estimación del límite inferior del número de inquilinos en Altadena. La Oficina del Censo de los EE. UU. ha señalado desde hace tiempo que los inquilinos constituyen una población históricamente incontable.³⁷ En Altadena, la probabilidad de que se produzca un recuento insuficiente se ve acentuada por la prevalencia de situaciones de alquiler informales, que incluyen hogares multigeneracionales en los que las familias alquilan habitaciones o partes de una vivienda, así como propietarios que alquilan unidades anexas o espacios acondicionados que podrían no estar clasificados formalmente como unidades de alquiler independientes.³⁸ Como resultado, es probable que el número de hogares y residentes que dependían de una vivienda de alquiler antes del incendio fuera superior al que reflejan los datos oficiales.

Los inquilinos demostraron tener fuertes vínculos locales. Aproximadamente dos tercios de los hogares inquilinos (el 67 por ciento) se habían mudado a sus unidades antes de 2018, lo que indica una residencia de al menos varios años previa al incendio forestal. Casi la mitad de los hogares inquilinos (el 46 por ciento) se mudaron entre 2010 y 2017, y otro 23 por ciento lo hizo entre 2018 y 2020 (Figura 2). Estas fechas de mudanza sugieren que la mayoría de los inquilinos no eran recién llegados, sino que habían establecido su residencia en Altadena mucho antes del incendio. Por lo tanto, su desplazamiento representa no solo la pérdida de vivienda, sino también la ruptura de vínculos sociales, económicos y vecinales de larga data.

Figura 1. Proporción de la población de inquilinos y propietarios en Altadena, 2019–2023

Fuente: Análisis del LPPI de U.S. Census Bureau, 2023 5-Year American Community Survey, “Table B25003: Tenure, Altadena CDP”, consultado el 4 de diciembre de 2025, disponible en línea; análisis del LPPI de U.S. Census Bureau, 2023 5-Year American Community Survey, “Table K202504: Total Population in Occupied Housing Units by Tenure,” consultado el 21 de enero de 2026, disponible en línea.

Figura 2. Cohortes por lo largo de residencia de hogares inquilino y propietarios, Altadena, 2019–2023

Nota: Las categorías de tenencia se basan en el año de mudanza autodeclarado por los hogares, según la Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense (American Community Survey) de 5 años de 2023. Las categorías reflejan las cohortes de mudanza de los hogares que residían en Altadena con anterioridad al incendio forestal de enero de 2025.
Fuente: Análisis del LPPI de la Oficina del Censo de los EE. UU., Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense de 5 años de 2023, “Table B25038: Tenure by Year Householder Moved Into Unit, Altadena CDP” consultado el 4 de diciembre de 2025, disponible en línea.

 

2. Antes del incendio de Eaton, los inquilinos que son jefes de jogar en Altadena tenían más probabilidades de ser personas de color que los propietarios que son jefes de jogar. Específicamente, los jefes de hogar latinos tenían casi el doble de probabilidades de ser inquilinos que propietarios en Altadena antes del incendio de Eaton.  

Más de la mitad de los inquilinos que son jefes de hogar (56 por ciento) eran personas de color, en comparación con el 48 por ciento de los propietarios que son jefes de hogar (Figura 3). Los jefes de hogar latinos tenían casi el doble de probabilidades de ser inquilinos que propietarios. Los latinos representaban el 28 por ciento de todos los inquilinos que son jefes de hogar, pero solo el 17 por ciento de los propietarios que son jefes de hogar: una brecha de 11 puntos porcentuales, la mayor disparidad observada entre los grupos raciales y étnicos.

Figura 3. Raza y origen étnica de los inquilinos y propietarios que son jefes de hogar en Altadena, 2020

Nota: La categoría “Otros” incluye la autoidentificación como “otros grupos raciales” y “dos o más razas”.
Fuente: Análisis de LPPI de U.S. Census Bureau, 2020 Decennial Census Demographic and Housing Characteristics, “Table H4I: Tenure (White Alone, Not Hispanic or Latino Householder), Altadena CDP”, consultado el 4 de diciembre de 2025, disponible en línea; “Table H4J: Tenure (Black or African American, Not Hispanic or Latino Householder), Altadena CDP” consultado el 4 de diciembre de 2025, disponible en línea; “Table H4K: Tenure (American Indian and Alaska Native Alone, Not Hispanic or Latino Householder), Altadena CDP” consultado el 4 de diciembre de 2025, disponible en línea; “Table H4L: Tenure (Asian Alone, Not Hispanic or Latino Householder), Altadena CDP” consultado el 4 de diciembre de 2025, disponible en línea; “Table H4M: Tenure (Native Hawaiian and Other Pacific Islander Alone, Not Hispanic or Latino Householder), Altadena CDP” consultado el 4 de diciembre de 2025, disponible en línea; “Table H4N: Tenure (Some Other Race Alone, Not Hispanic or Latino Householder), Altadena CDP” consultado el 4 de diciembre de 2025, disponible en línea; “Table H4O: Tenure (Two or More Races, Not Hispanic or Latino Householder), Altadena CDP” consultado el 4 de diciembre de 2025, disponible en línea; “Table H4H: Tenure (Hispanic or Latino Householder), Altadena CDP” consultado el 4 de diciembre de 2025, disponible en línea.

 

3. Antes del incendio de Eaton, los hogares de inquilinos de Altadena incluían tanto a personas mayores como a familias con niños, quienes enfrentaban vulnerabilidades distintas ante el desplazamiento. Aproximadamente el 22 por ciento de los hogares de inquilinos de Altadena estaban dirigido por personas mayores (de 65 años o más), y cerca de una cuarta parte de los inquilinos que son jefes de hogar convivían con sus propios hijos.

Aunque los inquilinos en Altadena eran, en promedio, más jóvenes que los propietarios, una gran proporción de los hogares de inquilinos estaban dirigidos por personas mayores (de 65 años o más). La Figura 4 presenta la distribución por edades de los jefes de hogar, definidos como las personas típicamente responsables de los costos de vivienda. Más de la mitad de los inquilinos que son jefes de hogar tenían menos de 54 años, mientras que más del 62 por ciento de los propietarios que son jefes de hogar tenían 55 años o más. Al mismo tiempo, las personas mayores dirigen más de uno de cada cinco hogares de inquilinos (un 22 por ciento). Esta distribución por edades tiene implicaciones importantes en cuanto al riesgo de desplazamiento. Es más probable que los hogares de inquilinos de mayor edad dependan de ingresos fijos y que enfrenten mayores dificultades para gestionar la búsqueda de vivienda, absorber los aumentos de alquiler y obtener apoyo tras un desplazamiento.³⁹

La vulnerabilidad relacionada con la edad entre los inquilinos también está condicionada por las responsabilidades familiares. Cerca del 22 por ciento de los hogares de inquilinos convivían con sus propios hijos menores de 18 años, en comparación con el 25 por ciento de los hogares propietarios (Figura 5). El cinco por ciento de los hogares de inquilinos y el siete por ciento de los hogares de propietarios criaban a niños pequeños.

En conjunto, estos patrones indican que muchos de los inquilinos debían atender a personas a su cargo—familias con hijos—al tiempo que enfrentaban posibles menores reservas financieras, en los casos en que estaban encabezados por personas mayores.

Figure 4.  Edad de los inquilinos y propietarios que son jefes de hogar en Altadena, 2019–2023

Fuente: Análisis del LPPI U.S. Census Bureau, 2023 5-Year American Community Survey, “Table B25007: Tenure by Age of Householder, Altadena CDP,”, consultado el 4 de diciembre de 2025, disponible en línea.

Figura 5. Proporción de inquilinos y propietarios que son jefes de hogar que conviven con sus propios hijos en Altadena, según la edad de los hijos, 2019–2023

Fuente: Análisis del LPPI de U.S. Census Bureau, 2023 Y-year American Community Survey, “Table B25012: Tenure by Families and Presence of Own Children, Altadena CDP,” consultado el 4 de diciembre de 2025, disponible en línea.

 

4. Antes del incendio de Eaton, los hogares de inquilinos en Altadena tenían ingresos sustancialmente inferiores a los de los hogares propietarios y presentaban una probabilidad mucho mayor de vivir en la pobreza. La mediana de ingresos de los hogares de inquilinos era inferior a la mitad de la de los hogares de propietarios, y los inquilinos tenían una probabilidad más de cuatro veces mayor de vivir por debajo del umbral federal de pobreza.

Antes del incendio de Eaton, los hogares de inquilinos en Altadena tenían un ingreso mediano inferior al de los hogares de propietarios. El ingreso mediano de los hogares ocupados por inquilinos rondaba los $73,000 dólares, cifra inferior a la mitad del ingreso mediano de los hogares ocupados por propietarios ($150,000 dólares) y muy por debajo de la mediana general de Altadena ($129,000 dólares).⁴⁰ Esta brecha de ingresos refleja diferencias estructurales en materia de ganancias, patrimonio y acceso a un empleo estable entre inquilinos y propietarios.⁴¹

Los menores ingresos de los hogares se tradujeron en tasas de pobreza significativamente más altas entre los inquilinos; el 13 por ciento de los hogares de inquilinos vivía por debajo del umbral federal de pobreza en 2023, en comparación con apenas el tres por ciento de los hogares de propietarios.⁴² Estas disparidades preexistentes en materia de ingresos y pobreza condicionan la capacidad de los inquilinos para recuperarse tras un desastre y aumentan el riesgo de que un desplazamiento a corto plazo derive en una inestabilidad habitacional a largo plazo.⁴³

 

5. Los hogares inquilinos de Altadena ya soportaban una carga económica antes del incendio de Eaton. Más de la mitad de los inquilinos de Altadena se vieron afectados por esta carga económica en 2023. Los inquilinos latinos se encontraban entre los grupos con mayores dificultades financieras, más del 60 por ciento declaró sufrir una carga derivada del alquiler.

Los costos de la vivienda representaban un desafío importante para los inquilinos de Altadena incluso antes del incendio. Más de la mitad de los hogares de inquilinos sufrieron una carga de alquiler en 2023 (definida como el pago de al menos el 30 por ciento de sus ingresos destinados a costos de vivienda), cifra que superó en 18 puntos porcentuales a la de los propietarios (Figura 6). Esta carga de alquiler dejó a muchos inquilinos con escaso margen para absorber aumentos en el alquiler, costos de vivienda temporal o interrupciones en sus ingresos.

La carga del alquiler resultaba especialmente aguda entre los inquilinos latinos. Más del 60 por ciento de los hogares latinos arrendatarios soportaban una carga de alquiler excesiva antes del incendio (Figura 7), lo que los situaba entre los inquilinos con mayores limitaciones financieras de Altadena. Una carga de alquiler elevada no solo aumenta la vulnerabilidad al desplazamiento tras un desastre, sino que también limita la capacidad de los hogares para competir en mercados de alquiler más ajustados en el periodo posterior al desastre.⁴⁴

Figura 6. Proporción de hogares de inquilinos y propietarios con carga de alquiler, por raza, 2019–2023

Nota: Los datos raciales incluyen la etnicidad. Por lo tanto, aquellas personas que se identificaron como latinas se distribuyen a través de todas las categorías raciales, basándose en la raza con la que se auto identificaron. No fue posible diferenciar la etnicidad debido a las limitaciones de las tablas de datos pretabulados. Los valores de las categorías “otros” y “dos o más razas” resultaron ser demasiado reducidos, con un tamaño muestral inferior a 500. como para ser incluidos. Los porcentajes correspondientes a cada grupo racial no suman el 100 % en el conjunto de los grupos, dado que el Censo no calculó la carga del alquiler de algunos inquilinos y propietarios de viviendas.
Fuente: Análisis del LPPI de U.S. Census Bureau, 2023 5-Year American Community Survey, “Table B25140A: Housing Costs as a Percentage of Household Income in the Past 12 Months (White Alone Householder), Altadena CDP,” consultado el 4 de diciembre de 2025, disponible en línea; “Table B25140H: Housing Costs as a Percentage of Household Income in the Past 12 Months (White Alone, Not Hispanic or Latino Householder), Altadena CDP” consultado el 4 de diciembre de 2025, disponible en línea; “Table B25140B: Housing Costs as a Percentage of Household Income in the Past 12 Months (Black Alone Householder), Altadena CDP,” consultado el 4 de diciembre de 2025, disponible en línea; “Table B25140D: Housing Costs as a Percentage of Household Income in the Past 12 Months (Asian Alone Householder), Altadena CDP,” consultado el 4 de diciembre de 2025, disponible en línea.

Figura 7. Proporción de hogares de inquilinos y propietarios con carga de alquiler, por etnia, 2019–2023

Nota: Los porcentajes de los grupos latinos y no latinos no suman el 100 por ciento en el conjunto de los grupos, debido a que el Censo no calculó la carga del alquiler de algunos inquilinos y propietarios.
Fuente: Análisis del LPPI de U.S. Census Bureau, 2023 5-Year American Community Survey, “Table B25140I: Housing Costs as a Percentage of Household Income in the Past 12 Months (Hispanic or Latino Householder), Altadena CDP,” consultado el 4 de diciembre de 2025, disponible en línea.

 

Esta sección demuestra que el mercado de alquiler de Altadena, previo al incendio de Eaton, resultaba estructuralmente importante para la estabilidad habitacional de las familias y los residentes de larga data. Nuestro análisis identificó 2,150 unidades de alquiler registradas, distribuidas en 1,331 propiedades que operaban en Altadena antes del incendio. Más de un tercio de las unidades registradas estaban sujetas a estabilización de alquiler, y dichas unidades se concentraban de manera desproporcionada en propiedades más antiguas y de menor escala (siendo los dúplex y los edificios de cuatro unidades los tipos más comunes).

El incendio de Eaton perturbó el sistema del mercado de alquiler a gran escala: más de siete de cada 10 unidades de alquiler registradas se encontraban dentro del área de impacto del fuego, incluidas muchas de las unidades de menor renta que conformaban el parque de vivienda asequible de origen natural de Altadena (definido como unidades de alquiler de propiedad privada y sin subsidios, con rentas asequibles para hogares de bajos ingresos). Para agravar estas pérdidas, los indicadores iniciales de recuperación muestran una actividad limitada en muchas de las propiedades de alquiler afectadas. Un año después del incendio, aproximadamente el 74 por ciento de las unidades de alquiler registradas se ubican en propiedades que no han sido vendidas, puestas a la venta ni han solicitado permisos de reconstrucción o reparación, lo que sume a muchos inquilinos en una incertidumbre prolongada sobre si recuperarán su vivienda y cuándo lo harán. Para aquellos inquilinos cuyas unidades sufrieron una pérdida total, incluso si el propietario finalmente decide reconstruir, no existe ninguna obligación de permitir el regreso al inquilino original. Los propietarios pueden alquilar las unidades reconstruidas a nuevos inquilinos, lo que significa que el desplazamiento puede volverse permanente incluso cuando la vivienda es físicamente reemplazada.

 

6. Altadena contaba con un mercado de alquiler considerable que se vio significativamente afectado por el incendio de Eaton de 2025. Siete de cada 10 propiedades con unidades de alquiler registradas se encontraban dentro del perímetro del incendio de Eaton. De estas, 927 unidades correspondían a propiedades en las que los edificios sufrieron daños estructurales graves (el 50 % o más del edificio destruido por el incendio).

Identificamos 1,331 propiedades con 2,150 unidades de alquiler registradas en Altadena antes del incendio. Es probable que esta cifra representa un recuento insuficiente del inventario total de alquileres de la comunidad, dado que los datos censales sugieren que, antes del incendio, había 3,300 hogares ocupados por inquilinos en Altadena (Figura 1). Este recuento insuficiente refleja las limitaciones de datos conocidas respecto a nuestra capacidad para captar plenamente tanto el mercado de alquiler formal como el informal (véase la metodología).

La vivienda de alquiler en Altadena se encontraba geográficamente dispersa y profundamente integrada en el tejido residencial de la comunidad. Como se muestra en la Figura 8, las unidades de alquiler registradas estaban ubicadas por toda Altadena y, a pesar del paisaje predominantemente unifamiliar de la comunidad, el alquiler era una práctica habitual en vecindarios que, por lo demás, estaban ocupados por sus propietarios. La mayor parte de la vivienda de alquiler en Altadena era antigua, con un año mediano de construcción de 1946. El mercado estaba dominado por residencias unifamiliares y propiedades de pequeña escala con entre dos y cuatro unidades, con un tamaño promedio de 2.1 dormitorios por unidad. Gran parte de este desarrollo surgió mediante una adaptación incremental a lo largo del tiempo, tal como las unidades de vivienda accesorias (ADU, por sus siglas en inglés), las viviendas unifamiliares subdivididas y los pequeños edificios multifamiliares (véase la Tabla B del Apéndice). Esta combinación de vivienda antigua y desarrollo de relleno amplió el acceso a opciones de vivienda flexibles y aptas para familias antes del incendio de Eaton, pero también vinculó gran parte de la oferta de alquiler a propiedades de pequeño tamaño y a propietarios de viviendas unifamiliares.

Las evaluaciones de los daños causados ​​por el incendio revelan que la vivienda de alquiler se vio profundamente afectada por el incendio de Eaton. Siete de cada 10 propiedades con al menos una unidad de alquiler identificada se encontraban dentro del perímetro del incendio de Eaton (927 propiedades con 1,525 unidades de alquiler registradas) (Figura 8). Como mínimo, esto indica que una gran proporción de los hogares inquilinos estuvo sujeta a órdenes de evacuación y a una interrupción inmediata, incluso en los casos en que las unidades no sufrieron, en última instancia, daños físicos graves.

Figura 8. Mapa de propiedades en Altadena con unidades de alquiler registradas antes del incendio de Eaton de enero de 2025.

Notas: Las unidades de alquiler registradas hacen referencia a los anuncios de alquiler que identificamos como correspondientes a una propiedad específica en Altadena antes del incendio de Eaton.
Fuente: Análisis del UCLA LPPI de Renthub, Dwellsy and DCBA Rent Registry Rental Unit Listings; Los Angeles County Office of the Assessor, “Assessor Historical Parcel Data File”; y California Department of Forestry and Fire Protection, CAL FIRE Damage Inspection Program (DINS, por sus siglas en inglés) base de datos, consultada el 16 de septiembre de 2025, disponible en línea.

Sin embargo, los daños causados ​​por el fuego fueron a menudo graves. Entre las propiedades con unidades de alquiler registradas, el 43 por ciento contaba con edificios que resultaron destruidos en más de un 50 por ciento.⁴⁵

Es importante señalar que nuestro análisis de las evaluaciones de daños abarca los daños graves sufridos por cualquier estructura residencial dentro de una parcela, sin especificar si la unidad de alquiler en sí misma fue la estructura destruida. Aun cuando la unidad misma no se hubiera visto afectada, la destrucción de una residencia habría alterado las condiciones de vida de los inquilinos de dichas propiedades debido a la pérdida de servicios públicos, de acceso o de espacio habitable

Beyond cases of severe destruction, the remaining properties within the fire perimeter—including roughly one quarter of all properties with recorded rental units—experienced varying levels of fire-related impacts, such as minor structural damage or smoke damage and post-fire contamination. This equates to 352 properties with 589 recorded rental units experiencing some impact from the fire.⁴⁶ These impacts have already emerged as significant barriers to re-occupancy and recovery in Altadena.⁴⁷

 

7. Una parte sustancial de las viviendas de alquiler de Altadena fueron establecidas por alquiler y ubicadas en zonas afectadas por incendios. Antes del incendio de Eaton, habían aproximadamente 792 viviendas de alquiler establecidas por alquiler en Altadena. Más de dos tercios de estas viviendas fueron ubicadas dentro del perímetro del incendio.

La estabilización de la renta desempeñó un papel significativo en el mercado de alquiler de Altadena antes del incendio de Eaton. Dado que resulta difícil observar plenamente las unidades con alquiler estabilizado en los datos administrativos y de mercado (ver la metodología), distinguimos entre dos categorías de unidades. En primer lugar, identificamos aquellas propiedades con unidades de alquiler que fueron registradas con el Departamento de Asuntos del Consumidor y Empresariales del Condado de Los Ángeles (“Los Angeles County Department of Consumer and Business Affairs,” DCBA, por sus siglas en inglés) como propiedades establecidas de alquiler. Nos referimos a estas como propiedades registradas de renta de alquiler y sus unidades asociadas como unidades grabadas de renta de alquiler. Segundo, identificamos las propiedades de Altadena que se basaron en su tamaño de unidad y edad⁴⁸ que hubiese sido sujeto a la estabilización de renta si hubiesen reportado las unidades alquiladas antes del incendio, pero por lo cual no observamos listados de alquiler registrados en nuestro conjunto de datos. Nos referimos a estas propiedades potenciales de renta estabilizada y sus unidades asociadas como unidades potenciales de alquiler establecidas.

Es importante dar cuenta de estas propiedades potenciales de alquiler establecidas y sus unidades porque el DCBA ha reconocido los desafíos de cumplimiento en la registración de las unidades. Como resultado, algunas unidades de alquiler establecidas podrían no aparecer en los registros administrativos incluso si fueran cubiertas legalmente. Incluyendo ambas propiedades registradas y potencialmente con alquiler estabilizadas nos permite que estimemos mejor el alcance total de las protecciones para los inquilinos que existieron anteriormente al incendio y por lo tanto, lo que se haya perdido.

Primero examinando los registros de alquiler estabilizados, identificamos 230 propiedades (el 17 por ciento de todas las propiedades de alquiler registradas) conteniendo 792 unidades con alquiler estabilizado o el 37 por ciento de todas las unidades alquiladas registradas (Figura 9). Esta parte sustancial subraya el papel central de la estabilización de los alquileres en el mercado de alquileres previo al incendio en Altadena.

Sin embargo, solo enfocándose en las propiedades registradas con alquiler estabilizado probablemente subestima el alcance total de la estabilización de alquiler. Estimamos que 244 propiedades adicionales, que se agregarían a un total de 474 propiedades, estaban potencialmente con renta estabilizada (Figura 9). Estas propiedades podrían haber incluido aproximadamente 1,324 unidades potencialmente sujetas a estabilización de alquileres.

Figura 9. Número de propiedades y unidades registradas con alquiler estabilizado y de propiedades y unidades potencialmente sujetas a estabilización de alquiler, en comparación con el total de propiedades y unidades de alquiler en Altadena, con anterioridad al incendio de Eaton de enero de 2025

Nota: “Alquiler estabilizado” se refiere exclusivamente a las unidades completamente reguladas bajo la Ordenanza de Estabilización de Alquiler y protecciones de inquilinos del Condado. “Unidades de alquiler registradas” se refiere a los listados de alquiler que identificamos a una propiedad específica en Altadena antes del incendio de Eaton. “Potencialmente cubiertas por estabilización de alquiler” se refiere a propiedades—y el número total de unidades dentro de esas propiedades—que el Departamento de Asuntos del Consumidor y Empresariales del Condado de Los Ángeles (DCBA) ha evaluado como probablemente sujeto a estabilización de renta si las unidades de alquiler existieron en la parcela antes del incendio de Eaton. Esta designación refleja una determinación de elegibilidad teórica basado en el criterio de póliza del Condado. El estatus de estabilización de alquiler final está sujeto a una revisión y confirmación del DCBA por medio de los procesos de registración propietaria y cumplimiento.
Fuente: Análisis de la UCLA LPPI de la herramienta de consulta en línea del DCBA Rent Registry Listing, Renthub, Dwellsy y la base de datos del DCBA Rent Registry.

El análisis de las evaluaciones del daño por incendio demuestran que las viviendas estabilizadas por alquiler fueron ampliamente expuestas al incendio de Eaton. Más de dos tercios (el 66 por ciento) de las propiedades con al menos una unidad estabilizada por alquiler registrada fueron ubicadas dentro del perímetro del incendio, indicando que una proporción sustantivo de los inquilinos que vivían en viviendas reguladas sufrieron evacuación, desplazamiento o interrupciones en las secuelas inmediatas del incendio.⁴⁹ Among properties with recorded rent-stabilized units, 39 percent had buildings that were more than 50 percent destroyed by the fire. As with the broader rental stock, these damage assessments reflect severe impacts to any residential structure on a parcel and do not necessarily indicate that the rent-stabilized unit itself was destroyed. Even so, the loss of a residential structure on the property would have disrupted living conditions for tenants. Beyond cases of complete destruction, about one third of rent-stabilized properties within the fire perimeter experienced lesser, but still consequential, impacts, including moderate, minor damage, smoke damage, and post-fire contamination.⁵⁰

 

8. Estabilización de alquiler en Altadena tenía fuertes beneficios de asequibilidad para unidades de tamaño familiar antes del incendio de Eaton, creando disparidades de alquiler sustanciales relativas al mercado sin estabilización se alquiler. En promedio, las unidades de dos habitaciones con alquiler estabilizado se alquilaron por aproximadamente $600 menos al mes que las unidades sin estabilización de alquiler comparables, mientras que las unidades de tres dormitorios con alquiler estabilizado se alquilaron por aproximadamente $700 menos.

Las unidades con alquiler estabilizado registradas en Altadena difieren significativamente de las unidades sin alquiler estivikizado. Las unidades de alquiler estabilizado eran más propensos a estar ubicadas en propiedades pequeñas, multifamiliares: casi dos tercios estaban situadas en propiedades multifamiliares, mientras que aproximadamente el 74 por ciento de las unidades sin alquiler estabilizado se ubicaron en residencias unifamiliares. Las unidades registradas con rentas estabilizadas también eran, en promedio, ligeramente más antiguas. El año de construcción mediano de edificio principal en su propiedad fue en 1941 para unidades con alquiler estabilizadas en comparación a 1946 para unidades en el mercado sin alquiler estabilizado, subrayando que muchas unidades con alquiler estabilizado formaron parte de la reserva de alquiler más antigua y tradicional de Altadena.

El impacto de la estabilización del alquiler difería en el tamaño de la unidad (Figura 10). En general, los alquileres aumentaron a medida que aumentó el tamaño de las unidades y las unidades registradas con alquiler estabilizado tenían un precio generalmente inferior al de unidades comparables registradas sin alquiler estabilizado. Este patrón resultó ser más constante en las unidades de mayor tamaño, donde los tipos de vivienda tienden a ser más uniformes.

Entre los tipos de unidades más pequeñas, el patrón de precios de alquiler entre las unidades registradas con alquiler estabilizado y sin alquiler estabilizado fue relativamente similar. Among the smallest unit types, the rental price pattern between recorded rent-stabilized and non-rent-stabilized units was relatively similar. Las rentas promedio estimadas para los estudios registradas con alquiler estabilizada se situaron a la par de las observadas en las unidades sin alquiler estabilizada (Figura 10). Tanto los estudios registrados con renta estabilizada como aquellos sin dicha estabilización presentaron rentas promedio estimadas de aproximadamente $1,500. Notablemente, el mercado sin renta estabilizada también ofrece una oferta de unidades más reducida, compuesta por habitaciones individuales en apartamentos compartidos, las cuales presentaban tarifas inferiores a las de los estudios, con una renta media de $1,000.

La estabilización de alquiler desempeñó un papel importante en preservar la asequibilidad de las viviendas de alquiler grandes y familiares en Altadena antes del incendio. Las unidades registradas de dos habitaciones con alquiler estabilizado presentaban rentas promedio estimadas de $2,200, en comparación con los $2,800 del mercado sin estabilización de alquileres. Para las unidades de tres habitaciones, estimamos que las rentas con estabilización de alquiler promediaron $3,100, aproximadamente $700 menos que las unidades sin estabilización (que promedió $3,800). Las mayores brechas se observan en las unidades de cuatro habitaciones o más, donde los alquileres estimados registrados con estabilización promediaron los $3,200, mientras que los listados sin estabilización promediaron $5,300.

Esta brecha de asequibilidad es especialmente significativa porque unidades más grandes ya constituyen una pequeña proporción de la reserva del alquiler. En la ciudad de Los Ángeles, por ejemplo, sólo aproximadamente el 14 por ciento de unidades de alquiler tienen tres habitaciones o más.⁵¹ La escasez relativa de viviendas de alquiler de tamaño familiar significa que la pérdida o la escalada de precios de las unidades de mayor tamaño en Altadena ejerce una presión desproporcionada sobre las familias que viven de alquiler, particularmente aquellas con hijos  o los hogares multigeneracionales.

Adicionalmente, estos patrones de precios son importantes, ya que Altadena era un mercado de alquiler de alto costo incluso antes del incendio de Eaton. Usando los alquileres justos de mercado del U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) como un punto de referencia, la área metropolitana de Altadena⁵² se situó en el percentil 77 en cuanto a los alquileres de viviendas de una habitación en todo el condado, lo que significa que los alquileres en el área metropolitana de Altadena eran superiores a los de la mayoría de los códigos postales del Condado de Los Ángeles.⁵³ En este contexto, la estabilización de alquiler ayuda a limitar presiones de renta para muchos inquilinos, particularmente las familias en necesidad de unidades más grandes. Sin estas protecciones, las disrupciones posteriores al incendio son probables ejerzan una presión aún mayor sobre la asequibilidad para los hogares arrendatarios.

Figura 10. Precio de alquiler mensual promedio estimado de unidades de mercado con y sin alquiler estabilizado en Altadena antes del incendio de Eaton en enero de 2025

Nota: “Estudios” se refiere a unidades de apartamentos descrito como loft abierto, estudios o alquileres de 0 dormitorios. “Habitaciones individuales” se refiere al alquiler de habitaciones individuales en una unidad grande. “Unidades desconocidas” son aquellas que no se proporcionó el número de habitaciones ni identificó con los datos disponibles del listado. Todos los precios de alquiler fueron redondeados a los $100 más cercanos. Había 159 unidades que no pudimos identificar el tamaño de habitación de la unidad; fueron removidas de este análisis pero incluidas en las estimaciones promedio de alquiler titulado “Todo.” Los alquileres promedio para unidades grandes de alquiler estabilizada (particularmente 3- y 4+ unidades de habitaciones) deberían interpretarse con precaución debido a tamaños pequeños en relación con el mercado sin alquiler estabilizado, lo cual podría contribuir a una mayor variación en los alquileres estimados.
Fuente: Análisis de la UCLA LPPI de Renthub, Dwelley y DCBA Rent Registry Listing.

 

9. El incendio de Eaton podría haber reducido la oferta de viviendas asequibles de origen natural. Las unidades sin alquiler estabilizadas ubicadas en propiedades que sufrieron daños graves (definido como el 50 por ciento o más del edificio destruido) tenían alquileres que eran, en promedio, un 17 por ciento inferiores a los de unidades comparables no sujetas a estabilización de alquileres, en propiedades que no sufrieron daños graves.

En casi todos los tamaños de habitaciones, las unidades sin renta estabilizada ubicadas en las propiedades que sufrían daños graves (el 50 por ciento o más del edificio destruido) son alquiladas por menos que unidades comparables en propiedades que no sufrieron daños graves. En promedio, las unidades registradas sin alquiler estabilizada en propiedades gravemente dañadas tenían alquileres que eran aproximadamente un 17 por ciento más bajas que las unidades registradas sin renta estabilizada sin daños graves (véase Figura 11).

Este patrón de alquiler sugiere que el incendio de Eaton puede haber eliminado desproporcionadamente algunas de las unidades asequibles de vivienda de alquiler sin renta estabilizada de Altadena; estas unidades que eran más baratas no por las protecciones formales, si no porque eran más antiguas y tenían comodidades limitadas. Las unidades sin alquiler estabilizadas potencialmente destruidas tenían un edificio principal con un año de construcción mediano de 1946 y aproximadamente un 80 por ciento eran propiedades unifamiliares, similar en la estructura a muchas de las ofertas de alquiler de Altadena. Notablemente, un 40 por ciento de unidades sin alquiler estabilizado ubicadas en propiedades que sufrieron daños graves (259 unidades) eran viviendas de tres y cuatro habitaciones, indicando la pérdida de viviendas de alquiler aptas para familias que ofrecían opciones de costo relativamente menor antes del incendio. En conjunto estas características indican que el incendio redujo un segmento de la oferta de alquiler que había proporcionado asequibilidad de manera discreta—particularmente para hogares más grandes—sin el beneficio de la estabilización de alquileres.

Mientras que las unidades de alquiler estabilizado también fueron afectadas, las diferencias de precio entre todos los alquileres y las unidades con renta estabilizada en unidades sin renta estabilizada ubicadas en propiedades que sufrieron o no daños graves son menores y menos consistentes, reflejan el rol de la regulación de los alquileres en limitar la variación de precios entre unidades. In contrast, es probable que las pérdidas en el mercado no sujeto a estabilización de alquileres ejerzan una presión adicional sobre la asequibilidad durante la recuperación, especialmente para las familias que buscan unidades más grandes en un mercado de alquiler ya de por sí costoso (véanse las tablas C y D del Apéndice).

Figura 11. Alquiler mensual promedio de unidades sin alquiler estabilizado en propiedades con daños severos (≥50% Destruida), en comparación con unidades en propiedades sin daños severos, Altadena (anterior del incendio de Eaton de enero de 2025)

Nota: “Estudios” se refiere a unidades de apartamentos descrito como loft abierto, estudios o alquileres de 0 dormitorios. “Habitaciones individuales” se refiere al alquiler de habitaciones individuales en una unidad grande. “Unidades desconocidas” son aquellas que no se proporcionó el número de habitaciones ni identificó con los datos disponibles del listado. Todos los precios de alquiler fueron redondeados a los $100 más cercanos. Los alquileres promedio reflejan los precios de alquiler observados antes del incendio de Eaton. “Unidades destruidas” incluyen unidades de alquiler ubicadas en parcelas clasificadas como destruidas (>50%). Las diferencias son comparaciones descriptivas con el propósito de ilustrar cómo se comparan las unidades de alquiler pérdidas en el incendio con el mercado de alquiler más amplio de Altadena. Tamaños de muestra varían según la categoría de habitaciones, pero un total de 627 unidades sin alquiler estabilizada fueron potencialmente destruidas por  el incendio.
Fuente: Análisis de la UCLA LPPI de Renthub, Dwellsy, DCBA Rent Registry Listing y California Department of Forestry and Fire Protection, “CAL FIRE Damage Inspection Program (DINS) Database,” consultado el 16 de septiembre de 2025, disponible en línea.

 

10. La recuperación de la vivienda de alquiler ha sido lenta tras los acontecimientos del incendio de Eaton, con ventas, listados o actividad de reconstrucción limitados un año después. Un año después del incendio, aproximadamente el 74 por ciento de todas las unidades de alquiler se encontraban en propiedades sin ninguna acción de recuperación observable públicamente.

La mayoría de las 1,525 unidades de alquiler registradas que estaban ubicadas dentro del perímetro del incendio de Eaton no han experimentado ninguna acción observable relacionada con la recuperación un año después del incendio. Estas son las unidades que probablemente ya han sido retiradas del mercado de alquiler debido a daños por incendio/humo o a contaminación peligrosa. Enfocándose en las actividades de recuperación en estas unidades nos dice sobre las perspectivas de recuperación para las unidades y el posible regreso de los inquilinos.

Pocas de las unidades de alquiler registradas se encontraban en propiedades que fueron vendidas o puestas a la venta durante el primer año. Casi el seis por ciento de las unidades registradas de alquiler fueron ubicadas en propiedades que se habían vendido a partir de enero 31 de 2026 y un dos por ciento adicional correspondía a propiedades puestas a la venta (Figura 12). Notablemente, las ventas limitadas y los listados observados durante el primer año de recuperación fueron desproporcionadamente concentrados entre las propiedades con alquiler estabilizado.

Todas las unidades de alquiler registradas fueron más probables para estar en propiedades que se están construyendo y reparando después del incendio. En el año desde el incendio, casi uno en cada cinco (el 18 por ciento o 278 unidades) unidades de alquiler registradas en el perímetro del incendio estuvieron en propiedades que han presentado una solicitud de recuperación por incendios forestales o reconstrucción general. Las unidades de alquiler estabilizada registradas eran más probables a ser asociadas con una propiedad con actividad de concesión de permisos que aquellos con viviendas sin estabilización de alquiler: el 22 por ciento de unidades de alquiler registradas (122 unidades) tenían permisos de nivel de propiedad en trámite en comparación al 16 por ciento de unidades sin alquiler estabilizado (153 unidades). Este patrón puede estar relacionado a las diferencias en la escala de propiedad y las consideraciones para la reconstrucción de propiedades de alquiler. Las unidades de alquiler estabilizada se encuentran con mayor frecuencia en propiedades de unidades múltiples (como los dúplex, tríplex y edificios de apartamentos) donde el daño puede afectar unidades múltiples y la reconstrucción puede restaurar muchos alquileres a la vez. En contraste, las unidades registradas de alquiler sin renta estabilizada se ubican más frecuentemente en propiedades unifamiliares, donde los dueños pueden enfrentarse con diferentes riesgos financieros o consideraciones cuando deciden si siguen la reconstrucción después del incendio.

Es importante tener en cuenta que la reconstrucción no garantiza que las unidades anteriormente estabilizadas por alquiler conserven su protección total. Bajo la RSTPO, la cobertura total está vinculada al certificado de ocupación: las unidades totalmente cubiertas son aquellas en propiedades con un certificado de ocupación emitido el 1 de febrero de 1995.⁵⁴ Si una propiedad ha sufrido una destrucción parcial y conserva su certificado de ocupación original, puede seguir estando totalmente cubierta al regresar al mercado de alquiler. Pero si una propiedad fue completamente destruida y se emite un nuevo certificado de ocupación tras la reconstrucción, puede ser reclasificada y exenta de los límites de estabilización del alquiler. Estas brecha regulatoria significa que el propio proceso de reconstrucción podría eliminar las protecciones de asequibilidad.

Si bien las propiedades de alquiler están mostrando signos de actividad de reconstrucción, el ritmo sigue siendo más lento que el que observamos entre los propietarios de viviendas unifamiliares. En la marca de siete meses de recuperación, nuestro análisis de octubre de 2025 encontró aproximadamente el 23 por ciento de los propietarios cuyas hogares sufrieron graves daños por incendio habían dado el primer paso formal hacia la reconstrucción, con 1,215 propietarios de viviendas unifamiliares que presentaron una solicitud de permiso ante el Condado.⁵⁵ La proporción comparativamente baja de unidades de alquiler asociadas con la actividad de permisos (el 18 por ciento) sugiere que la recuperación del alquiler puede estar progresando más lentamente, con posibles implicaciones para la velocidad a la que los inquilinos desplazados puedan regresar.

Entre las unidades de alquiler registradas en el perímetro del incendio, aproximadamente el 74 por ciento estaban ubicadas en propiedades que no se habían vendido, puesto a la venta o emitido un permiso de reconstrucción. Este patrón fue similar tanto en las unidades de alquiler estabilizados como en las no estabilizadas, lo que indica que la lenta recuperación está muy extendida en el mercado de alquiler.

Figura 12. Proporción de unidades de alquiler registradas en el perímetro del incendio de Eaton en Altadena con acciones de recuperación públicamente observables llevadas a cabo en la propiedad, por tipo de propiedad de alquiler, a partir del 31 de enero de 2026

 

Nota: “Alquiler estabilizado” se refiere exclusivamente a las unidades totalmente reguladas bajo la Ordenanza de Estabilización de Alquileres y Protección de Inquilinos del Condado. Las unidades que no habían tomado ninguna medida, permitidas, en el mercado o vendidas eran exclusivas entre sí, sumando hasta el 100% de todas las unidades.
Fuentes: Análisis de la UCLA LPPI de Renthub, Dwellsy y DCBA Rent Registry Rental Unit Listings; PropertyShark Property Reports; Redfin, “Altadena, CA Homes for Sale & Real Estate,” disponible en línea; and Los Angeles County Planning, EPIC-LA, February 2025-August 2025, disponible en línea y California Department of Forestry and Fire Protection, “CAL FIRE Damage Inspection Program (DINS) Database,” consultado el 16 de septiembre de 2025, disponible en línea.

 

Conclusión y Recomendaciones políticas

Los sistemas de recuperación ante los desastres en California permanecen en gran medida orientados hacia la propiedad de bienes inmuebles, dejando lagunas en el apoyo para los inquilinos y para la vivienda de alquiler a pequeña escala que históricamente suministraba muchas unidades asequibles de viviendas en Altadena. Sin embargo, el periodo posterior al incendio también presentó una oportunidad política. Con acción coordinada entre el estado y el condado, las inversiones de recuperación se pueden usar no solamente para reconstruir estructuras, sino también estabilizar inquilinos, preservar la asequibilidad y crear caminos viables para que los inquilinos desplazados regresen. 

Basado en nuestros hallazgos, recomendamos las siguientes acciones políticas para apoyar la recuperación de inquilinos y promover la reedificación de viviendas de alquiler equitativas en Altadena y otras comunidades afectadas por incendios forestales:

1. Proporcionar estabilidad habitacional provisional y temporal para residentes desplazados.

La recuperación de alquileres de Altadena tomará años, pero el desplazamiento continúa. Para muchos inquilinos desplazados—especialmente hogares que anteriormente pagaban tarifas por debajo del mercado—el mercado de alquiler de hoy ofrece pocas opciones viables y a largo plazo. Al mismo tiempo, propietarios desplazados se enfrentan a presiones crecientes en el mercado de alquiler mientras se reconstruyen. A medida que se expira su cobertura de Gastos Adicionales de Manutención (“Additional Living Expense,”ALE, por sus siglas en inglés), más propietarios tendrán que absorber todos los costos de alquiler de su propio bolsillo. A partir de diciembre de 2026, el 26 por ciento de viviendas de Altadena informaron tener no más de 12 meses de cobertura ALE restantes y el 14 por ciento informó haberse quedado sin cobertura.⁵⁶ A medida que más hogares pierden el respaldo del seguro, la tensión financiera se intensificará y la competencia para unidades disponibles se mantendrán elevadas, incrementando el riesgo del desplazamiento a largo plazo para inquilinos y propietarios de viviendas. Para prevenir que el desplazamiento temporal se convierta en permanente, el apoyo de vivienda provisional es esencial.

Políticos estatales deberían considerar:

• Crear un programa de realojamiento rápido para sobrevivientes de desastres que financia el arrendamiento maestro a gran escala (incluyendo hoteles/moteles).
• Proporcionar financiamiento flexible mediante subvenciones en bloque para los estados que los condados (o un intermediario filantrópico designado) pueda desplegar rápidamente para los costos de viviendas provisionales—reservas del contrato de arrendamiento principal, gestionar subsidios, apoya servicios—sin retrasos onerosos que socavan la estabilización sensible al tiempo.
• Financiar y estandarizar la gestión coordinada de casos de desastre entre los CBO y los socios del Grupo de Recuperación a Largo Plazo, incluyendo los sistemas de admisión compartidos, la detección de elegibilidad común y el apoyo de navegación multilingüe para garantizar que los hogares puedan acceder a la asistencia disponible y progresar hacia resultados de viviendas estables.

2. Asegurar la tierra y el capital para reconstruir viviendas asequibles en Altadena.

Si bien California y el Condado de Los Ángeles han realizado importantes inversiones a corto plazo para ampliar las opciones de vivienda asequibles después del incendio de Eaton, la mayoría de las herramientas existentes no están diseñadas para evitar la pérdida permanente de viviendas de alquiler de menor costo dentro de la propia Altadena, la comunidad donde vivían los inquilinos desplazados antes del incendio. A través del California Department of Housing and Community Development (HCD, por sus siglas en inglés), el estado ha comprometido $164.2 millones de dólares para apoyar el desarrollo de 974 nuevas unidades de alquiler asequibles en todo el Condado de Los Ángeles, incluidos $56.9 millones de dólares por 301 unidades a través del Superaviso de disponibilidad de fondos para el financiamiento multifamiliar (“Multifamily Finance Super Notice of Funding Availability,” NOFA, por sus siglas en inglés) de 2025 y $107.3 millones de dólares adicionales por 673 unidades a través del Multifamily Finance Super NOFA – Los Angeles Disaster (MFSN-LA Disaster NOFA, por sus siglas en inglés) de 2025.⁵⁷ Los hogares desplazados por incendios también han sido priorizados para su colocación en listas de espera de viviendas asequibles asistidas por el estado hasta el 6 de marzo de 2026.⁵⁸ Estas inversiones son fundamentales para abordar las necesidades regionales de vivienda, pero operan en gran medida a través de tuberías de desarrollo competitivas a largo plazo y no intervienen directamente en la rápida dinámica del mercado posterior al desastre que se desarrolla en Altadena.

Las ventas de propiedades a menudo se aceleran después de los incendios forestales a medida que los propietarios se enfrentan a costos de reconstrucción, déficits de seguros o desplazamiento prolongado. Sin una intervención coordinada, estas transacciones pueden favorecer a los compradores especulativos o en efectivo, eliminando permanentemente del mercado las propiedades de alquiler de menor costo y reduciendo la variedad de opciones de vivienda disponibles para los inquilinos que regresan.

Para contrarrestar estas presiones, los gobiernos estatales y de condado deben centrarse en construir la infraestructura necesaria para que las entidades públicas y sin fines de lucro con objetivos de asequibilidad adquieran, retengan, inviertan y reurbanizen propiedades afectadas por incendios. Si las agencias públicas están facilitando y aprobando la reconstrucción en Altadena, la política de recuperación debe garantizar que la asequibilidad se trate como un resultado central de ese proceso de reconstrucción.

Políticos estatales deben considerar:

• Crear un registro administrado localmente de propiedades que cotizan en el mercado y afectadas por incendios que proporcione a entidades públicas y sin fines de lucro calificadas con un derecho de primera denegación. A través de este registro, las entidades elegibles se registrarían por adelantado y se comprometerían a desarrollar viviendas de alquiler asequibles, oportunidades de propiedad de vivienda asequibles o modelos de fideicomiso de tierras comunitarias. Propuestas legislativas comparables, como la Ley de California SB 658 introducida en 2025,⁵⁹ ilustran cómo el estado podría autorizar y financiar este tipo de infraestructura de adquisición
• Financiar una iniciativa de banca de tierras específica para la recuperación a través de una subvención estatal en bloque. Como muestra nuestra investigación, casi tres cuartas partes (el 74 por ciento) de las propiedades severamente dañadas no han tomado ninguna medida de recuperación pública hasta la fecha, lo que significa que miles de parcelas permanecen en el limbo. Sin una intervención oportuna, las brechas de seguros prolongadas y los retrasos en la reconstrucción pueden empujar a los propietarios financieramente estresados a vender a inversores en efectivo, acelerando la adquisición especulativa y remodelando permanentemente el mercado local de alquiler. El Estado debería establecer una subvención en bloque dedicada a la recuperación de desastres para capitalizar los esfuerzos de banca de tierras en Altadena y otras comunidades afectadas por los incendios. Una financiación flexible de subvenciones en bloque, potencialmente administrada a través del California Department of Housing and Community Development (HCD) o un intermediario filantrópico designado, debe distribuirse a desarrolladores sin fines de lucro calificados, fideicomisos de tierras comunitarias y entidades públicas para apoyar la adquisición de propiedades afectadas por el fuego para viviendas de alquiler asequibles, propiedad de vivienda asequible y remodelación al servicio de la comunidad. Al asegurar la tierra al principio del proceso de recuperación y estabilizar los costos de adquisición, esta estrategia ayudaría a preservar la asequibilidad a largo plazo.
• Dirigir o crear programas de adquisición y desarrollo del HCD específicos para la recuperación para apoyar el desarrollo asequible y de viviendas intermedias en los corredores históricamente más densos y comerciales de alta densidad de Altadena. Estos programas podrían proporcionar el capital inicial necesario para que los de sin fines de lucro, públicos e desarrolladores privados impulsados por la misión adquieran tierras y realicen una reurbanización orientada a la asequibilidad durante la recuperación, al tiempo que garantizan que se construyan nuevas viviendas con los estándares modernos de resiliencia y estén ubicadas lejos de las áreas de las laderas de mayor riesgo.

3. Agilizar las aprobaciones para la “falta de vivienda de escala intermedia” y el desarrollo asequible a largo plazo en Altadena.

El rendimiento de los inquilinos en Altadena depende en última instancia de la asequibilidad; específicamente, si el tipo, la escala y la combinación de unidades de viviendas mezcladas posteriores al incendio pueden igualar lo que los hogares podrían pagar razonablemente antes del incendio de Eaton. El incendio destruyó viviendas de alquiler en una amplia variedad de niveles de alquiler, incluidas muchas unidades que eran asequibles en gran medida porque eran propiedades más antiguas y de menor escala construidas hace décadas. Reemplazar esas unidades hoy en día es fundamentalmente más difícil: los costos de construcción son más altos, los requisitos regulatorios son más complejos y las presiones del mercado son más fuertes.⁶⁰ Incluso cuando el objetivo es simplemente reconstruir lo que se perdió, es probable que la reconstrucción produzca alquileres más altos que antes del incendio, lo que pone a los antiguos inquilinos—especialmente a las familias que buscan unidades más grandes—en riesgo de desplazamiento a largo plazo.

Si la asequibilidad es el objetivo, la política de recuperación debe hacer dos cosas a la vez: hacer que sea menos costoso construir viviendas de alquiler y crear incentivos claros para construir viviendas de alquiler y crear incentivos claros para reconstruir de manera que preserven la asequibilidad a largo plazo. Sin reducciones de costo y barandillas de asequibilidad, el resultado predeterminado de la remodelación posterior al incendio será alquileres más altos y un cambio permanente en el perfil de la vivienda de la comunidad.

El panorama político actual no está totalmente alineado con los objetivos de asequibilidad. A nivel estatal, las acciones ejecutivas temporales han suspendido o limitado las disposiciones clave de la Ley de Crisis de la Vivienda y la Ley de Bonificación por Densidad (“Housing Crisis Act and the State Density Bonus Law”) en lo que se aplican a la remodelación posterior al incendio, reduciendo los incentivos para reconstruir viviendas en densidades más altas o con compromisos de asequibilidad.⁶¹

A nivel local, la Ordenanza de Estabilización de Alquileres y Protección de Inquilinos (RSTPO, por sus siglas en inglés) del Condado de Los Ángeles (“Los Angeles County’s Rent Stabilization and Tenant Protection Ordinance”) generalmente requiere el reemplazo de unidades asequibles reguladas retiradas del mercado de alquiler. Sin embargo, el RSTPO no distingue entre unidades retiradas voluntariamente (como a través del Ellis Act) y unidades efectivamente retiradas debido a la destrucción relacionada con el desastre.⁶² Cómo está escrito, no hay ningún requisito automático de que las unidades estabilizadas por alquiler destruidas por el incendio de Eaton vuelvan al mercado como unidades de alquiler estabilizado una vez reconstruidas. Esta brecha regulatoria significa que los desastres climáticos pueden acelerar involuntariamente la pérdida permanente de viviendas de alquiler estabilizadas.

El contexto de recuperación de Altadena presenta una oportunidad rara y limitada en el tiempo para actuar con valentía. A diferencia de la mayoría de las áreas urbanas del Condado de Los Ángeles, estos vecindarios afectados por el incendio no están limitados por un entorno completamente construido, y el proceso de recuperación ya ha demostrado que el condado puede moverse rápidamente e implementar políticas innovadoras. Por ejemplo, el Condado aprobó exenciones de tarifas de permisos y reembolsos para viviendas unifamiliares ocupadas por el propietario⁶³ y creó una vía de permisos simplificada para reconstrucciones similares después del incendio.⁶⁴ A los propietarios se les ha permitido utilizar soluciones de vivienda temporal, como casas prefabricadas, casas rodantes y ADU provisionales, mientras se está llevando a cabo la reconstrucción.⁶⁵ Estas acciones muestran que, en un contexto de desastre, la flexibilidad regulatoria es posible.

El mismo espíritu de innovación debería extenderse ahora a la vivienda de alquiler. La recuperación brinda la oportunidad de expandir las formas multifamiliares a pequeña escala que fueron históricamente comunes en Altadena: canchas de bungalows, dúplex, fourplex y otras tipologías de “vivienda intermedia” que pueden distribuir los costos de construcción en múltiples unidades mientras producen alquileres de tamaño familiar. Pero hacerlo requerirá alinear los incentivos, reducir los costos blandos y garantizar que las unidades reconstruidas contribuyan a la asequibilidad a largo plazo en lugar de erosionarla.

Formuladores de políticas del condado deberian considerar:

• Fortalecer las protecciones de continuidad del alquiler durante las retiradas de unidades relacionadas con desastres bajo la RSTPO del Condado. El Condado de Los Angeles debería modificar la Ordenanza de Estabilización de Alquileres y Protección de Inquilinos (“Rent Stabilization and Tenant Protections Ordinance,” RSTPO, por sus siglas en inglés) para abordar explícitamente la destrucción y reconstrucción relacionadas con los desastres. Cómo está escrito actualmente, RSTPO contiene disposiciones detalladas que rigen la retirada y demolición voluntarias de unidades de alquiler total o parcialmente cubiertas del mercado.⁶⁶ Bajo la ordenanza, las unidades retiradas y demolidas que se vuelven a ofrecer para alquilar dentro de los plazos especificados pueden estar sujetas a límites de estabilización del alquiler, incluido el estándar de “devolución justa y razonable” de la Sección 8.52.050, incluso cuando las unidades recién construidas reemplaza a las demolidas.⁶⁷ Sin embargo, la ordenanza no aborda directamente las unidades retiradas del mercado debido a desastres naturales. Esto crea una brecha estructural: las unidades totalmente estabilizadas por el alquiler destruidas por el incendio de Eaton pueden salir permanentemente del inventario estabilizado por el alquiler una vez reconstruido. Si bien la Ley de Viviendas de Alquiler de Costa-Hawkins (“Costa-Hawkins Rental Housing Act”) limita la autoridad del Condado para imponer el control de alquiler en las unidades de nueva construcción,⁶⁸ el Condado debe aclarar dentro de su ordenanza cómo se clasifican las propiedades de alquiler afectadas por el desastre y cómo se manejan las expectativas de continuidad y derechos de retorno cuando sea posible. Establecer normas más claras no solo abordaria el incendio de Eaton, sino que establecería un marco duradero para futuros desastres, ayudando a garantizar que los eventos de emergencia no tengan consecuencias no deseadas a largo plazo para la estabilidad y la asequibilidad del inventario de viviendas de alquiler del Condado.
• Ampliar la exención de la tarifa de permiso más allá de las reconstrucciones unifamiliares similares. La exención de la tarifa de permiso actual explícitamente (por un valor aproximado de $30,000 por proyecto)⁶⁹ excluye explícitamente el alquiler de viviendas, creando una barrera financiera significativa para los desarrolladores impulsados por la misión.⁷⁰ Extender esta exencion para cubrir los proyectos de alquiler de division de lotes SB9 y el conjunto mas amplio de tipologias de densidad suave (cumulos de patios, cuadruplex, pequenos multifamiliares) — condicionados a los compromisos de asequibilidad — rearia un incentivos financiero significativo. Estos compromisos de asequibilidad podrían incluir un pacto de asequibilidad o una restricción de escritura que refleje las protecciones de estabilización de alquileres durante un periodo definido (e.g., 20-30 años).
• Establecer un proceso de derecho acelerado para un conjunto definido de tipologias de alquiler a pequena escala que podrian construirse en areas seleccionadas de Altadena. Este proceso reflejaría la vía de permisos simplificada ya creada para reconstrucciones unifamiliares similares⁷¹ para tipos de viviendas medias, incluidos grupos de patios/bungalows, los dúplex, los tríplex, los cuatroplex y pequeños edificios multifamiliares (6-8 unidades). Los proyectos que cumplan con las normas objetivas podrían recibir la aprobación ministerial sin revisión discrecional ni audiencias públicas.

Esta es la misma lógica básica que muchas jurisdicciones estadounidenses utilizan cuando legalizan la “falta de viviendas intermedias” en áreas anteriormente unifamiliares. Por ejemplo, el Proyecto de Relleno Residencial de Portland (“Portland’s Residential Infill Project”) define específicamente grupos de cabañas como grupos de 3-16 casas independientes (cada una de menos de 900 pies cuadrados) organizadas alrededor de un patio compartido.⁷² Este tipo de vivienda es particularmente adecuado para Altadena porque mantiene el carácter independiente de una sola planta que muchos residentes valoran al tiempo que crean unidades de alquiler de tamaño familiar a precios más bajos. Desde que Portland legalizó los grupos de cabañas en 2020, se han convertido en una de las tipologías de vivienda más populares y el precio de venta promedio de una unidad de vivienda intermedia fue de alrededor de $250,000 a $300,000 menos que el de una casa unifamiliar independiente de obra nueva comparable a precio de mercado.⁷³

4. Construir una infraestructura de datos de alquiler en todo el condado (alquileres estabilizados y no estabilizados) para apoyar la recuperación de desastres de los inquilinos y la planificación de viviendas a largo plazo.

La ausencia de un sistema integral e integrado para rastrear viviendas de alquiler es una barrera para la recuperación equitativa de desastres en Altadena. Antes del incendio de Eaton, ningún conjunto de datos capturaba todo el panorama de alquiler, incluyendo dónde estaban ubicadas las unidades de alquiler, qué tan asequibles eran o quién vivía en ellas. Después del incendio, estas brechas se volvieron aún más consecuentes. Los datos fragmentados de alquiler limitaron la capacidad del Condado para evaluar rápidamente cuántos inquilinos fueron desplazados, dónde se concentraron las pérdidas de alquiler, cómo el daño por incendio se cruzó con las presiones de la vivienda existentes y qué escala y tipo de reemplazo de alquiler se requeriría para apoyar el regreso de los inquilinos.

La infraestructura de datos de alquiler no es solo una herramienta de recuperación, sino un indicador central de la salud de la comunidad. Sin una contabilidad clara de las viviendas de alquiler, los gobiernos locales están operando efectivamente en la oscuridad al responder a las crisis de vivienda, hacer cumplir las protecciones de los inquilinos o planificar la asequibilidad tanto en contextos de desastre como no de desastre. El incendio de Eaton subraya la necesidad de tratar los datos de alquiler como infraestructura pública esencial.

Los responsables políticos del Condado y la Ciudad deberian considerar:

• Iniciar una asociación condado-ciudad para avanzar hacia una visión más completa y a nivel del condado del mercado de alquiler, reconociendo que las presiones de la vivienda de alquiler y el desplazamiento no se detienen en los límites jurisdiccionales. Esto implica vincular los sistemas administrativos existentes—incluidos los registros de alquiler del Condado de Los Ángeles,⁷⁴ la Ciudad de Los Ángeles,⁷⁵ la Ciudad de Santa Mónica⁷⁶ y Culver City⁷⁷—que actualmente capturan diferentes aspectos del mercado, pero tienen brechas significativas y carecen de un marco unificado.
• Fortalecer la aplicación del registro de alquileres para mejorar los datos y como mecanismo de protección de los inquilinos en tiempo real. Bajo la RSTPO, los propietarios de unidades totalmente cubiertas que no están registradas en el Registro de Alquileres de DCBA tienen prohibido aumentar los alquileres.⁷⁸ Sin embargo, esta disposición sigue siendo insuficiente. A medida que se repara y reconstruye el mercado de alquiler de Altadena, el Condado debe priorizar la aplicación proactiva del registro de alquileres—incluida la identificación sistemática de propiedades estabilizadas por alquiler no registradas y la notificación directa de los inquilinos de esta protección—para garantizar que los inquilinos que regresan a las unidades estabilizadas de alquiler no estén sujetos a aumentos ilegales de alquiler en el proceso de recuperación.

Los responsables políticos estatales deberían considerar:

• Apoyar el desarrollo de la infraestructura de datos de alquiler del condado o regional proporcionando fondos a los condados, reconociendo que los gobiernos locales a menudo carecen de los recursos para construir y mantener sistemas integrados por su cuenta
• Avanzar un modelo respaldado por el estado para registros integrales de alquileres, que permite a los condados y ciudades armonizar las prácticas de recopilación de datos, presentación de informes y aplicación de la normativa en las distintas jurisdicciones.

Apéndice

Metodología Detallada

Este informe documenta la población de inquilinos y el mercado de alquiler que existe en Altadena antes del incendio de Eaton de enero de 2025 para mejor evaluar la escala de la pérdida de viviendas, el riesgo de desplazamiento y los obstáculos de recuperación que enfrentan los inquilinos. Dado que no existe ningún conjunto de datos públicos por sí solo abarca la vivienda de alquiler en Altadena de manera exhaustiva, este estudio combina los datos demográficos anteriores al incendio con múltiples conjuntos de datos administrativos y de alquiler para reconstruir el panorama de alquiler tanto a nivel de unidad como de propiedad. Estos datos fueron entonces reestructurados y combinados con indicadores de daños por incendio y recuperación.

A continuación, delineamos la metodología usada para (1) describir la población de Altadena antes del incendio e (2) identificar y caracterizar el mercado de alquiler antes del incendio.

Proporcionado datos demográficos de los inquilinos
Para describir las características demográficas de la población de inquilinos de Altadena antes del incendio de Eaton, nos basamos en las tablas pretabuladas de la Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense (“American Community Survey,” ACS, por sus siglas en inglés) para el lugar designado por el censo (“census-designated place,” CDP, por sus siglas en inglés) de Altadena. Donde esté disponible, usamos estimaciones quinquenales del ACS de 2023, los datos más recientes en el momento del análisis. Sin embargo, en cuanto a la raza y la etnia de los hogares arrendatarios, nos basamos en las tablas pretabuladas del ACS de 2020, dado que las publicaciones más recientes no desglosan estas características para los hogares arrendatarios y propietarios a nivel de CDP. Todas las estimaciones demográficas reflejan las condiciones previas al incendio y deben interpretarse como las características de referencia de la población arrendataria antes del desplazamiento.

Identificado unidades alquileres
No existe un conjunto de datos único, actualizado o público que abarque la totalidad del universo de unidades de alquiler en los Estados Unidos, incluyendo sus ubicaciones, características y precios de alquiler. Para subsanar esta limitación, combinamos listados históricos de Renthub y Dwellsy, registros del Registro de Alquileres de la DCBA (“DCBA Rent Registry”) y datos sobre la elegibilidad para la estabilización de alquileres a nivel de propiedad, con el fin de identificar las unidades de alquiler y las propiedades que operaban en Altadena antes del incendio de Eaton.

Este enfoque de fuentes múltiples ofrece una imagen más exhaustiva del mercado formal de alquileres de Altadena. No obstante, sigue siendo una estimación y es probable que subestime la magnitud real del panorama de alquileres. Es posible que estos datos no logren captar plenamente las modalidades de vivienda informales o no tradicionales, tales como las unidades sin permiso, las unidades accesorias no registradas, el alquiler de habitaciones, los arrendamientos sin contrato formal o las viviendas multigeneracionales y de carácter familiar, las cuales a menudo carecen de un anuncio en línea o de un registro administrativo documentado.⁷⁹

I. Listados de alquiler de RentHub
Nuestra principal fuente de información sobre la actividad de alquiler a precios de mercado es Renthub, una empresa de consultoría de alquileres que recopila datos mediante extracción de datos web de anuncios de alquiler en línea procedentes de las principales plataformas de listados y empresas de gestión inmobiliaria.⁸⁰ Utilizamos datos de Renthub que abarcan desde enero de 2914 hasta diciembre de 2025, los cuales incluyen información sobre: precio de alquiler solicitado, fecha de publicación del anuncio, latitud y longitud, número de habitaciones y ban2os, superficie en pies cuadrados y comodidades de la propiedad (e.g., estacionamiento, piscina, garaje). Estos datos nos permiten identificar las unidades de alquiler que se comercializaban activamente antes del incendio de Eaton, así como analizar la variación de los precios de alquiler según el tamaño y la ubicación de la unidad. Es importante destacar que estos datos nos ayudan a identificar posibles unidades de alquiler; sin embargo, no nos permiten determinar si dichas unidades estaban ocupadas activamente por inquilinos en el momento del incendio de Eaton.

Los datos de Renthub han sido utilizados por otros investigadores para estudiar los mercados de alquiler en el Condado de Los Ángeles.⁸¹ Dado que el conjunto de datos se basa en anuncios de mercado publicados en línea, presenta un sesgo hacia las unidades que acaban de estar disponibles o que han experimentado un cambio reciente de inquilinos. Este sesgo podría dar lugar a una sobreestimación de los precios de alquiler, especialmente en aquellas jurisdicciones que cuentan con políticas de estabilización de alquileres.⁸²

II. Listados de alquiler de Dwellsy
Para complementar aún más los datos de alquiler basados en listados, incorporamos anuncios de alquiler de Dwellsy, una plataforma de búsqueda de vivienda en línea especializada en información y listados de propiedades en alquiler. Los datos de Dwellsy para Altadena abarcan el periodo comprendido entre enero de 2021 y diciembre de 2025. El conjunto de datos de Dwellsy incluye las siguientes variables: precio de alquiler solicitado, nombre de la empresa de gestión de la propiedad o de la empresa propietaria, fecha de publicación del anuncio, latitud y longitud y descripción del anuncio. Los anuncios de Dwellsy son enviados directamente por empresas de gestión de propiedades y proveedores de vivienda, lo que ofrece una perspectiva adicional del mercado de alquiler que podría no aparecer en otros sitios comerciales de listados. Al igual que otros conjuntos de datos basados en listados, los datos de Dwellsy presentan un sesgo hacia las unidades disponibles o aquellas que han cambiado de inquilino recientemente; asimismo, pueden sobrestimar los alquileres típicos en mercados con precios estabilizados y no capturan la vivienda subsidiada o sujeta a restricciones de ingresos. Utilizamos Dwellsy para complementar y enriquecer los listados de mercado proporcionados por Renthub.

III. Unidades de alquiler estabilizadas
Para comprender mejor el papel que desempeña la estabilización de alquileres en el mercado de arrendamiento de Altadena—y para abordar las limitaciones conocidas en los datos de listados de mercado mencionadas anteriormente—incorporamos múltiples fuentes de datos administrativos con el fin de identificar las viviendas de alquiler sujetas a estabilización de alquileres. Este enfoque nos permite caracterizar con mayor precisión los alquileres regulados y evaluar en qué medida las viviendas sujetas a estabilización de alquileres podrían estar subrepresentadas en los conjuntos de datos basados en listados.

La estabilización de alquileres en las áreas no incorporadas del Condado de Los Ángeles se rige por la Ordenanza de Estabilización de Alquileres y Protección de Inquilinos (Rent Stabilization and Tenant Protections Ordinance, RSTPO, por sus siglas en inglés), la cual entró en vigencia el 20 de diciembre de 2018 y se aplica a las unidades de alquiler elegibles en comunidades como Altadena.⁸³ Bajo la RSTPO, las unidades cubiertas están sujetas a límites anuales en los aumentos de alquiler y a protecciones reforzadas para los inquilinos, incluidos los requisitos de desalojo por causa justificada.

El Condado de Los Angeles clasifica las propiedades cubiertas en una de dos grandes categorías: 1) propriedades totalmente reguladas, las cuales están sujetas tanto a los límites de aumento de alquiler como a las protecciones contra el desalojo bajo la ordenanza y 2) propiedades parcialmente reguladas, las cuales están sujetas a ciertas protecciones para los inquilinos (tales como las protecciones contra el desalojo), pero están exentas de los topes de alquiler. Para los fines de este análisis, nos centramos únicamente en las propiedades totalmente reguladas.⁸⁴ Por consiguiente, a lo largo de este informe, las referencias a unidades de “alquiler estabilizada” aluden exclusivamente a las unidades totalmente reguladas bajo la RSTPO..

Para identificar el mercado sujeto a estabilización de alquileres, nuestro primer paso consistió en identificar el universo completo de propiedades en Altadena que, teóricamente, podrían estar sujetas a dicha estabilización, independientemente de si se encuentran actualmente registradas o activamente alquiladas. Para ello, aprovechamos el Los Angeles County Rent Stabilization Program Online Rent Registry, mantenido por el Los Angeles County Department of Consumer and Business Affairs (DCBA, por sus siglas en inglés), el cual permite a propietarios e inquilinos consultar una parcela o propiedad y verificar la determinación del DCBA respecto a si esta se encuentra sujeta a estabilización de alquileres.⁸⁵ Utilizamos un proceso de consulta automatizado para recuperar sistemáticamente la información de cobertura de todas las parcelas en Altadena. Este paso proporcionó un límite superior teórico respecto al número de propiedades y unidades que podrían estar sujetas a estabilización de alquileres en la comunidad.

Para identificar las propiedades que el DCBA ha registrado y consignado formalmente como unidades operativas sujetas a estabilización de alquileres, obtuvimos registros administrativos del DCBA Rent Registry Inventory a través de una solicitud de registros públicos. La inscripción en el Registro de Alquileres  (“Rent Registry”) es obligatoria para los propietarios que alquilan unidades cubiertas por la RSTPO; sin embargo, el cumplimiento depende de la autodeclaración por parte de los propietarios y los inquilinos. El Registro de Alquileres incluye información tal como el número de identificación de la parcela (APN), la fecha de inicio de la tenencia del inquilino actual, la renta base y la renta actual pagada, la fecha de entrada en vigor de la renta actual, el número de dormitorios y baños, y el tipo de regulación bajo la RSTPO.

Los datos del Registro de Alquileres presentan limitaciones y lagunas de información importantes. Dado que el registro depende de la autodeclaración de propietarios e inquilinos, es posible que no abarque la totalidad del universo de viviendas de alquiler sujetas a la estabilización de alquileres, especialmente cuando el cumplimiento es irregular o cuando la información sobre unidades nuevas, rotación de inquilinos o aumentos de renta no se ha actualizado de manera sistemática. Además, la identificación que realiza la DCBA de las propiedades y unidades elegibles para la estabilización de alquileres se basa en recuentos registrados de unidades, estos recuentos son fundamentales para determinar la elegibilidad, pueden resultar incompletos. Estos datos provienen de los registros de parcelas de la Oficina del Tasador del Condado de Los Angeles (“Los Angeles County Assessor”), los cuales frecuentemente subestiman la cantidad de unidades informales, conversiones de unidades o ampliaciones adicionales, tales como las unidades de vivienda accesorias.

Observamos pruebas directas de estas limitaciones durante nuestro proceso de limpieza y análisis de datos. Al utilizar la herramienta de elegibilidad a nivel de parcela de la DCBA, identificamos aproximadamente 63 propiedades—que representan 79 anuncios de alquiler—que la DCBA clasifica como teóricamente sujetas a la estabilización de alquileres, pero que no figuraban en los datos de inventario del Registro de Alquileres que obtuvimos; en su lugar, estas unidades fueron identificadas a través de anuncios disponibles en el mercado (las estadísticas resumidas se encuentran en la Tabla A del Apéndice). La discrepancia entre estas fuentes probablemente refleja a una combinación de factores, entre ellos: 1) el incumplimiento de la RSTPO, especialmente en el caso de modalidades de alquiler a pequeña escala, tales como unidades de vivienda secundarias, casas traseras o alquiler de habitaciones, gestionadas por propietarios no profesionales que podrían desconocer la aplicabilidad de la estabilización de alquileres; y 2) la existencia de vacantes continuas, dado que los datos de los anuncios indican que una unidad estaba disponible, pero no especifican si llegó a alquilarse efectivamente pero no si se activaron los requisitos de inscripción en la RSTPO.

Precios de alquiler
Se obtuvieron precios de alquiler de las tres fuentes de listados disponibles; no obstante, fue necesario filtrarlos y, en algunos casos, ajustarlos para reflejar la estimación más actual del alquiler.

Los alquileres observados en los listados del mercado (Dwellsy y RentHub) se analizaron utilizando el precio de listado más reciente registrado para cada unidad en el conjunto de datos. En los casos en que una misma unidad aparecía listada varias veces a lo largo de la última década, conservamos el listado con la fecha más reciente, la cual interpretamos como el alquiler de mercado vigente en el momento del cambio de inquilino más reciente (cuando es más probable que las unidades experimenten sus mayores aumentos de alquiler). Si bien este enfoque nos permite captar los ajustes de precios impulsados ​​por el cambio de inquilino, no observa los cambios en el alquiler que pudieran haberse producido durante la vigencia de un mismo contrato de arrendamiento, ni los de aquellas unidades que no volvieron a listarse durante el periodo de estudio. Como resultado, no intentamos estimar los aumentos acumulados del alquiler a lo largo del tiempo para las unidades no sujetas a estabilización de alquileres, dado que hacerlo requeriría formular supuestos sobre los ajustes realizados durante la vigencia de los contratos, los cuales no pueden observarse de manera consistente en todo el conjunto de datos.

Por el contrario, los datos sobre precios de alquiler obtenidos del Los Angeles County Rent Registry para las unidades con alquiler estabilizado reflejaron, en ocasiones, fechas de vigencia del alquiler que no eran contemporáneas. Entre las unidades con alquiler estabilizado de las que se disponía de información sobre precios, 174 unidades reportaron fechas de vigencia del alquiler que abarcaban desde 1990 hasta 2023, lo que indica que los alquileres registrados podrían no haberse actualizado tras la inscripción inicial. Para estimar los posibles alquileres contemporáneos de estas unidades en el momento del incendio de Eaton, ajustamos los alquileres vigentes observados para aquellas unidades con fechas de vigencia registradas entre el 1 de abril de 2020 y el 1 de enero de 2024, utilizando los cronogramas de aumentos de alquiler permitidos bajo la política de estabilización de alquileres del Condado de Los Ángeles.⁸⁶ Para las unidades con fechas de vigencia del alquiler iguales o posteriores al 1 de abril de 2020, establecimos el año base en 2020, lo cual refleja el inicio de la regulación de alquileres del Condado y el requisito de que los propietarios se ajusten a los aumentos anuales permitidos a partir de la fecha de registro, sin la posibilidad de aplicar aumentos retroactivos. Posteriormente, se aplicaron los aumentos permitidos de manera secuencial según el periodo regulatorio: un tres por ciento para los alquileres vigentes entre el 11 de septiembre de 2018 y el 3 de marzo de 2020; un cero por ciento entre el 4 de marzo de 2020 y el 31 de marzo de 2023 (debido a las medidas de protección por el COVID-19); un tres por ciento entre el 1 de enero de 2023 y el 31 de diciembre de 2023; un cuatro por ciento entre el 1 de enero de 2024 y el 31 de diciembre de 2024; y un 2.6 por ciento a partir del 1 de enero de 2025.⁸⁷ Dado que el incendio forestal se produjo a principios de enero de 2025, se asumió que solo 16 unidades con fechas de vigencia que comenzaban en la primera semana de enero (del 5 de enero de 2025 al 7 de enero de 2025) habían recibido el aumento asignado del 2.6 por ciento correspondiente a 2025.⁸⁸ Esta suposición se basó en la premisa de que los inquilinos podrían haber sido notificados de un aumento anual con anterioridad al incendio.

Identificación del impacto de los incendios y la recuperación
Una vez identificadas las unidades de alquiler y las propiedades, recurrimos a diversas fuentes de datos públicos para dar seguimiento al impacto de los incendios y al proceso de recuperación un año después del incendio.

Para determinar qué viviendas resultaron dañadas, nos basamos en el programa de Inspección de Daños de CAL FIRE (“CAL FIRE’s Damage Inspection,” DINS, por sus siglas en inglés), el cual registra la magnitud de los daños causados ​​por el fuego en una propiedad.⁸⁹ La base de datos DINS asigna una clasificación de daños a cada estructura individual dentro de una parcela, en lugar de asignarla a la parcela en su conjunto. Sin embargo, dado que el conjunto de datos no distingue de manera sistemática el uso específico de cada estructura (e.g., residencia principal, unidad de vivienda accesoria o estructura de servicio), la tarea de traducir los daños registrados a nivel de edificio en un impacto a nivel de parcela requirió la adopción de decisiones metodológicas específicas.

El sistema DINS identifica una “residencia principal” y aquellas estructuras que se perciben como residenciales; no obstante, en la práctica, las unidades de vivienda accesorias (ADU) o las viviendas secundarias ubicadas en la parte trasera del terreno pueden ser clasificadas como estructuras de servicio o no residenciales. Con el fin de mitigar el riesgo de clasificaciones erróneas y de subestimar la magnitud de los daños, aplicamos el siguiente enfoque:

• Si la residencia principal o cualquier otra estructura identificada como residencial fue clasificada con un nivel de destrucción igual o superior al 50 por ciento, asignamos dicho nivel de daño a la parcela en su totalidad.
• En el caso de las parcelas con múltiples estructuras y niveles de daño variables, calculamos el nivel promedio de daños entre todas las estructuras; esto nos permitió reflejar el impacto global sobre la parcela y evitar subestimar sistemáticamente la gravedad de los daños.

Este enfoque logra un equilibrio entre la precisión y la prudencia, al reconocer la naturaleza de los datos del DINS, centrada en el nivel estructural, al tiempo que busca aproximarse al impacto real y vivido de los daños causados ​​por el incendio a nivel de propiedad.

Para dar seguimiento a la recuperación, utilizamos el sistema de permisos EPIC-LA del Condado con el fin de identificar la actividad de reconstrucción desde febrero de 2025 hasta enero de 2026⁹⁰ así como los registros oficiales de ventas correspondientes al periodo de febrero a enero de 2026. Identificamos y validamos los registros oficiales de ventas mediante los Informes de Propiedad de PropertyShark, una base de datos inmobiliaria y herramienta de investigación de propiedades en línea.⁹¹ Para captar aquellas transacciones que pudieran encontrarse aún en proceso de venta, identificamos los listados de viviendas a la venta publicados en Redfin, una agencia inmobiliaria en línea, con fecha del 31 de enero de 2025.⁹² En conjunto, estas fuentes ofrecen una visión integral a los daños a las propiedades, la titularidad, las ventas y los esfuerzos de reconstrucción en la zona afectada por el incendio en Altadena.

Tablas del apéndice

Tabla A. Características de las propiedades de Altadena y las unidades sujetas a la estabilización de alquiler pero no registradas en el inventario del registro de alquileres en el Condado de Los Ángeles

Fuente: Análisis de la UCLA LPPI del County of Los Angeles Department of Consumer and Business Affairs Rent Registry Inventory y el DCBA Online Rent Registry.

Tabla B. Tipos de propiedades del mercado de alquiler de Altadena, antes del incendio de Eaton de enero de 2025

Notas: *Viviendas unifamiliares incluyen propiedades clasificadas como Single-Family Residence and Planned Unit Development (PUD, por sus siglas en inglés); **Doble, dúplex o dos unidades incluyen propiedades clasificadas por el asesor con un código de uso para Doble, Dúplex o Dos Unidades, así como viviendas unifamiliares identificadas por el asesor como aquellas que cuentan con casa de huéspedes; ***Tres o cuatro unidades incluyen propiedades con un código de uso para Tres o Cuatro Unidades (Cualquier Combinación); ****Uso mezclado incluyen propiedades clasificadas por el asesor bajo los siguientes códigos de uso: Local (n = 4), Comercial (n = 3), Combinación de local y residencial (n = 2), Venta y servicio de automóviles, equipos recreativos y maquinaria de construcción (n =1), Hogares para personas mayores y otros (n =1), Supermercado (12,000 pies cuadrados o más) (n = 1), Oficina y residencial (n = 1) y Escuela Privada (n = 1).
Fuente: Análisis de la UCLA LPPI de Renthub, Dwellsy, DCBA Rent Registry Listing y Los Angeles County Parcel Tax Roll Data.

Tabla C. Renta mensual promedio de todas las unidades de alquiler en propiedades gravemente dañadas (≥50 % Destruidas) en comparación con las unidades en propiedades sin daños graves, Altadena (antes del incendio de Eaton de enero de 2025)

Nota: “Estudios” se refiere a unidades de apartamentos descrito como loft abierto, estudios o alquileres de 0 dormitorios. “Habitaciones individuales” se refiere al alquiler de habitaciones individuales en una unidad grande. Todos los precios de alquiler fueron redondeados a los $100 más cercanos. Los alquileres promedio reflejan los precios de alquiler anunciados que se observaban antes del incendio de Eaton. “Unidades Destruidas” incluyen aquellas unidades de alquiler situadas en parcelas clasificadas como destruidas (>50%). Las diferencias constituyen comparaciones descriptivas cuyo objetivo es ilustrar cómo se comparaban las unidades de alquiler perdidas a causa del incendio con el mercado de alquiler más amplio de Altadena. El tamaño de la muestra varía según la categoría de habitaciones; no obstante, un total de 936 unidades de alquiler resultaron potencialmente destruidas por el incendio.
Fuente: Análisis de la UCLA LPPI de Renthub, Dwellsy, DCBA Rent Registry Listing y California Department of Forestry and Fire Protection, “CAL FIRE Damage Inspection Program (DINS) Database.”

Table D. Renta mensual promedio de unidades con renta estabilizada en propiedades gravemente dañadas (≥50% destruidas) en comparación con unidades en propiedades sin daños graves, Altadena (antes del incendio de Eaton de enero de 2025)

Nota: “Estudios” se refiere a unidades de apartamentos descrito como loft abierto, estudios o alquileres de 0 dormitorios. “Habitaciones individuales” se refiere al alquiler de habitaciones individuales en una unidad grande. Todos los precios de alquiler fueron redondeados a los $100 más cercanos. Los alquileres promedio reflejan los precios de alquiler anunciados que se observaban antes del incendio de Eaton. “Unidades Destruidas” incluyen aquellas unidades de alquiler situadas en parcelas clasificadas como destruidas (>50%). Las diferencias constituyen comparaciones descriptivas cuyo objetivo es ilustrar cómo se comparan las unidades de alquiler perdidas a causa del incendio con el mercado de alquiler más amplio de Altadena. El tamaño de la muestra varía según la categoría de habitaciones; no obstante, un total de 284 unidades de alquiler estabilizadas resultaron potencialmente destruidas por el incendio. Los alquileres promedio para unidades grandes de alquiler estabilizada (particularmente 3- y 4+ unidades de habitaciones) deberían interpretarse con precaución debido a tamaños pequeños en relación con el mercado sin alquiler estabilizado, lo cual podría contribuir a una mayor variación en los alquileres estimados.
Fuente: Análisis de la UCLA LPPI de Renthub, Dwellsy, DCBA Rent Registry Listing y California Department of Forestry and Fire Protection, “CAL FIRE Damage Inspection Program (DINS) Database.”

Notas Finales

¹ California Department of Forestry and Fire Protection, “Palisades Fire,” accessed September 11, 2025, available online

² California Department of Forestry and Fire Protection, “Eaton Fire,” accessed September 11, 2025, available online.

³ Sayma Khajehei and Sara Hamideh, “Post-Disaster Recovery Challenges of Public Housing Residents: Lumberton, North Carolina After Hurricane Matthew,” Urban Affairs Review 60, no. 1 (2023), available online; Marcy C. Comerio, “Housing Issues After Disasters,” Journal of Contingencies and Crisis Management 5, no. 3 (1997): 166-178, available online; “United States Senate Committee on Homeland Security and Governmental Affairs, “Far From Home: Deficiencies in Federal Disaster Housing Assistance after Hurricanes Katrina and Rita and Recommendations for Improvement,” February 2009, available online.

⁴  Susan L. Cutter, Bryan J. Boruff, and W. Lynn Shirley, “Social Vulnerability to Environmental Hazards,” Social Science Quarterly 84, no. 2, (2003): 242-261, available online; Bob Bolin and Liza C. Kurtz, “Race, Class, Ethnicity, and Disaster Vulnerability,” Handbooks of Sociology and Social Science Research, (Springer Cham, 2017), available online.

⁵ Betty Hearn Morrow, “Identifying and Mapping Community Vulnerability,” Disasters 23, no. 1 (1999), 1-18, available online.

⁶ National Apartment Association, “Renters Insurance Premiums Constant,” National Apartment Association, January 23, 2023, available online.

⁷ Chris Girard and Walter Gillis Peacock, “Ethnicity and Segregation: Post-Hurricane Relocation,” in Hurricane Andrew: Ethnicity, Gender and the Sociology of Disasters, eds. Walter Gillis Peacock, Betty Hearn Morrow, and Hugh Gladwin, (Routledge, 1997), available online.

⁸ Jee Young Lee and Shannon Van Zandt, “Housing Tenure and Social Vulnerability to Disasters: A Review of the Evidence,” Journal of Planning Literature 34, no. 2 (2018), available online.

⁹ Nicole Lambrou, Crystal Kolden, Anastasia Loukaitou-Sideris, and Xijing Li, “Housing and Economic Recovery as Interdependent Pathways in the Wake of Wildfires,” International Journal of Disaster Risk Reduction (2025), available online; Nicole Lambrou, Crystal Kolden, and Anastasia Loukaitou-Sideris, “Disaster Recovery Gentrification in Post-Wildfire Landscapes: The Case of Paradise, CA,” International Journal of Disaster Risk Reduction 118, no. 15 (2025), available online.

¹⁰ Jee Young Lee and Shannon Van Zandt, “Housing Tenure and Social Vulnerability to Disasters.”

¹¹ The Federal Emergency Management Agency (FEMA) is designed to aid in disaster recovery, working on a case-by-case basis to address individual hardship. When a unit becomes uninhabitable, FEMA will provide financial assistance for up to 14 days after a disaster. After that two-week period, tenants may apply for two-month rental assistance. If needed, applicants may reapply for longer-term assistance, maxing out at 18 months. See for more details, “FEMA Rental Assistance Program,” Los Angeles County Department of Public Works, available online; and Carlos Martín, Carolyn Kousky, Karina French, and Monann Donoghoe, “Vulnerable Families Need a More Responsive and Reliable Federal Disaster Safety Net,” Brookings, November 13, 2023, available online.

¹² Nicole Lambrou, Crystal Kolden, and Anastasia Loukaitou-Sideris, “Disaster Recovery Gentrification in Post-Wildfire Landscapes.”

¹³  Iain Hyde, Lesley Edgemon, Jane Frantz, Autumn Kaiser, Stephany M. Peyton, and Alison Turner, Lahaina Wildfire Study: Impacts of Post-Disaster Housing Programs on Maui’s Economy (Maui County: Argonne National Laboratory 2024), available online.

¹⁴  Katie Dickinson, Andrew Rumbach, Elizabeth Albright, and Desarai Crow, Renter’s Experience After Colorado’s Marshall Fire (Boulder: Natural Hazards Center, 2023), available online.

¹⁵  On average across areas, the difference between mover and non-mover households’ rents at the bottom decile of the rent distribution was $79 in the year the disaster occurred and $114 the year after. The average difference between mover and non-mover households’ rents at the mean was $64 in the year of a disaster and $84 the year after. Looking at the difference in differences for mover and non-mover households at the bottom decile of the rent distribution, we see that at on average, mover households pay $35 more the year after a disaster, after netting out rent paid by non-mover households in that year and the difference between mover and non-mover households in the year of the disaster. In relative terms, this effect indicates that households renting units at the bottom decile of the rent distribution face a 5 percent premium in the year after a disaster. For mover households at the mean of the rent distribution, the difference in differences is a 2 percent premium. See for more details, Mark Brennan, Tanata Srini, and Justin Steil, “High and Dry: Rental Markets After Flooding Disasters,” Urban Affairs Review 60, no. 6 (2024), available online.

¹⁶ Justin Stoler, Mary Angelica Painter, Ethan Sharygin, and Sameer H. Shah, “The Rise of Hazard Gentrification,” International Journal of Disaster Risk Reduction 126 (2025), available online; Nicole Lambrou, Crystal Kolden, Anastasia Loukaitou-Sideris, and Xijing Li, “Housing and Economic Recovery as Interdependent Pathways in the Wake of Wildfire.”

¹⁷ For instance, after the Sarpool earthquake in Iran, the share of landlords using real estate agents nearly doubled (from 42 percent pre-earthquake to 82 percent post-earthquake). The share of landlords who rented to relatives decreased from 26 percent to 14 percent. See for more details, Mojgan Taheri Tafti and Richard Tomlinson, “Decisions of Landlords About Their Renters and Rental Units After Disasters,” Natural Hazards Review 22, no. 2 (2021), available online.

¹⁸  Eaton Fire Collaborative, Eaton Fire Housing Impact Survey (Los Angeles County, California: Eaton Fire Collaborative, May-July 2025), n=356; sample: affected homeowners and renters of the Eaton Fire; method: online survey, available online.

¹⁹ Eaton Fire Collaborative, Eaton Fire Housing Impact Survey.

²⁰ Lucy Briggs, Iris Craige, Alex Ferrer, Lauren Harper, Nils Jepson, Chelsea Kirk, Philip Meyer, and Max Stein, After the LA Fires: Rent-Gouging in the Wake of Disaster (The Rent Brigade, 2025), available online.

²¹ Fair Market Rent is an estimate by the U.S. Department of Housing and Urban Development of how much it usually costs to rent a modest, good-quality home in a specific area. Fair Market Rent is used as a guideline rather than an exact market price. It sets the highest rent the federal government will use when deciding how much rental assistance to provide through the Housing Choice Voucher Program, since the government assumes that about 40 percent of typical rental homes in an area cost that amount or less. See for more details, U.S Department of Housing and Urban Development Office of Policy Development and Research, “Fair Market Rents,” available online.

²² Lucy Briggs, Iris Craige, Alex Ferrer, Lauren Harper, Nils Jepson, Chelsea Kirk, Philip Meyer, and Max Stein, After the LA Fires: Rent-Gouging in the Wake of Disaster.

²³ Department of Angels, Community Voices: LA Fire Recovery Report (Los Angeles County, California: Department of Angeles, October 2025), n=2335; sample; Eaton and Palisades survivors; method: survey, available online.

²⁴ Governor of California, Executive Order N-1-25 (issued Jan. 7 2025), California Office of Executive Services, available online;  Governor Gavin Newsom issued a fourth executive order streamlining rebuilding practices, suspending state permitting and environmental review requirements for properties with fire damage. Governor of California, Executive Order N-4-25 (issued Jan. 12 2025), California Office of Executive Services, available online;   Gavin Newsom (Calif.), AB 299 (Gabriel): Motels, hotels, and short-term lodging: disasters, Chap. 531, States of 2025 (Cal. 2025-2026), enacted Oct. 10, 2025, available online.

²⁵ Mike Nemeth, “Newsom Extends Rent Cap After L.A Firestorm but Exempts New Rental Housing,” California Apartment Association, March 7, 2025, available online.

²⁶ California Legislature, Disaster Assistance: Tenants, Mobilehome Parks, and Mortgages, Senate Bill 610, introduced 2025, available online.

²⁷ Kathryn Barger and Lindsey P. Horvath, Establishing a Unified Permitting Authority for The Altadena One-Stop Recovery Permitting Center, Los Angeles County Board of Supervisors, April 8, 2025, available online.

²⁸ The fund gives the highest priority to those who have lost both their home and job. For more details see, Kathryn Barger and Lindsey P. Horvath, Motion Establishing the Los Angeles County Fire Recovery Fund, Los Angeles County Board of Supervisors, January 28, 2025, available online.

²⁹ Lucy Briggs, Iris Craige, Alex Ferrer, Lauren Harper, Nils Jepson, Chelsea Kirk, Philip Meyer, and Max Stein, After the LA Fires.

³⁰ Janet M. Gagnon, “Editorial News Alert: Los Angeles County Passes Countywide Eviction Moratorium,” Apartment Association of Greater Los Angeles, February 26, 2025, available online.

³¹ Janet M. Gagnon, “Editorial News Alert: Los Angeles County Passes Countywide Eviction Moratorium.”

³² Governor of California, Executive Order N-23-25.

³³  California Department of Housing and Community Development, On Eve of LA Fire Anniversary, Governor Newsom announces Housing Push to Keep Survivors in Their Communities, January 6, 2025, available online.

³⁴ California Department of Housing and Community Development, On Eve of LA Fire Anniversary, Governor Newsom announces Housing Push to Keep Survivors in Their Communities.

³⁵ Governor of California, Executive Order N-23-25.

³⁶ Jee Young Lee and Shannon Van Zandt, “Housing Tenure and Social Vulnerability to Disasters.”

³⁷ U.S. Census Bureau, “2020 Census: Renters,” last updated October 8, 2021, available online.

³⁸ Vinit Mukhija, Remaking the American Dream: The Informal and Formal Transformation of Single-Family Housing Cities, (The MIT Press, 2002).

³⁹ Justin Stoler, Mary Angelica Painter, Ethan Sharygin, and Sameer H. Shah, “The Rise of Hazard Gentrification”; Nicole Lambrou, Crystal Kolden, Anastasia Loukaitou-Sideris, and Xijing Li, “Housing and Economic Recovery as Interdependent Pathways in the Wake of Wildfire.”

⁴⁰ U.S. Census Bureau, “B25119 Table: Median Household Income in the Past 12 Months (in 2023 Inflation-Adjusted Dollars) by Tenure” accessed December 4, 2025, available online.

⁴¹ Jee Young Lee and Shannon Van Zandt, “Housing Tenure and Social Vulnerability to Disasters.”

⁴² LPPI analysis of U.S. Census Bureau, 2023 5-Year American Community Survey, “Table B17019: Poverty Status in the Past 12 Months of Families by Household Type by Tenure, Altadena CDP,” accessed December 4, 2025, available online.

⁴³ Jee Young Lee and Shannon Van Zandt, “Housing Tenure and Social Vulnerability to Disasters.”

⁴⁴ Lucy Briggs, Iris Craige, Alex Ferrer, Lauren Harper, Nils Jepson, Chelsea Kirk, Philip Meyer, and Max Stein, “After the LA Fires.”

⁴⁵ UCLA LPPI analysis of Renthub, Dwellsy and DCBA Rent Registry Rental Unit Listings; Los Angeles County Office of the Assessor, “Assessor Historical Parcel Data File”; and California Department of Forestry and Fire Protection, CAL FIRE Damage Inspection Program (DINS) database, accessed September 16, 2025, available online

⁴⁶ Of the properties within the fire perimeter that were not more than 50 percent destroyed, 29 properties experienced major damage (refers to 26–50 percent destroyed), 21 sustained minor damage (refers to 10–25 percent destroyed), 34 were affected (refers to 1–9 percent destroyed), and 266 had no assessed damage due to the fire, and two properties were inaccessible (the assessment team could not physically reach or inspect the property to determine damage).

⁴⁷ Pasadena Now, “Altadena Homes Face Lingering Indoor Smoke Hazards After Wildfires, Newly-Published UCLA Study Finds.” Pasadena Now, January 2, 2026, accessed on January 28, 2026, available online.

⁴⁸ Under the RSTPO, Fully covered rent-stabilized units include residential units on properties with two or more units that received a certificate of occupancy on or before February 1, 1995, as well as certain rented mobile homes. For more details see, Los Angeles County, Code of Ordinances §8.52 – Rent Stabilization and Tenant Protections, 8.52.040 General Applicability and Exemptions, available online.

⁴⁹  UCLA LPPI analysis of Renthub, Dwelley and DCBA Rent Registry Rental Unit Listings; Los Angeles County Office of the Assessor, “Assessor Historical Parcel Data File”; and California Department of Forestry and Fire Protection, CAL FIRE Damage Inspection Program (DINS) database, accessed September 16, 2025, available online.

⁵⁰ Of the rent-stabilized properties within the fire perimeter, seven experienced major damage (26-50 percent), seven sustained minor damage (10-25 percent), seven were affected (1-9 percent), and 60 had no assessed damage due to the fire.  An additional property was inaccessible and is not depicted in the figure due to their small shares.

⁵¹ David Wagner, “With No Easy Solutions to Get More Family-Sized Housing Built in LA, Is Public Housing an Option?,” LAist, March 27, 2024, available online.

⁵² ZIP code of 91001 used as a proxy for Altadena based on HUD Fair Market Rents for ZIP codes.

⁵³ Fair Market Rent comparisons are based on HUD ZIP-code–level estimates for the greater Altadena area and may mask variation across neighborhoods within Altadena.

⁵⁴ Los Angeles County, Code of Ordinances §8.52 – Rent Stabilization and Tenant Protections, 8.52.040 General Applicability and Exemptions.

⁵⁵ Gabriella Carmona, Paul M. Ong, Xalma M. Palomino, Vinit Mukhija, and Rodrigo Dominguez-Villegas, Who’s Coming Home? An Analysis of the Property Sales, Permits, and Rebuilding Efforts of Single-Family Homeowners in Altadena, CA After the Eaton Fire (Los Angeles: UCLA Latino Policy & Politics Institute, October 8, 2025), available online.

⁵⁶ Department of Angels, “One Year In: What Our Communities Have Taught Us About Recovery,” February 6, 2026, available online.

⁵⁷ California Department of Housing and Community Development, “On Eve of LA Fire Anniversary, Governor Newsom announces Housing Push to Keep Survivors in Their Communities,” (press release, January 6, 2025), available online.

⁵⁸ Governor of California, Executive Order N-23-25.

⁵⁹ CalMatters Digital Democracy, “AB 851: Real Property Transactions: Counties of Los Angeles and Ventura Wildfires: Unsolicited Offers,”accessed February 17, 2026, available online.

⁶⁰ JDJ Consulting Group, “Construction Costs Los Angeles Surge 5.9%, Adding Pressure to Fire Rebuilding,” JDJ Consulting, available online; Bwengr.com,“Rebuilding Altadena”, Bwengr, available online; Perla Shaheen, “Rebuilding after Disaster: L.A. Fire Victim Faces Rising Construction Costs,” 10News, June 6, 2025, available online.

⁶¹ Governor of California, Executive Order N-23-25.

⁶² Los Angeles County, Code of Ordinances §8.52 – Rent Stabilization and Tenant Protections, 8.52.040 General Applicability and Exemptions.

⁶³ LA County Recovers, “Fee Waivers and Refunds,” accessed September 24, 2025, available online.

⁶⁴ LA County Recovers, “Step 3: Start Your Permit Application,” accessed September 24, 2024, available online.

⁶⁵ LA County Recovers, “Step 3: Start Your Permit Application.”

⁶⁶ Los Angeles County, Code of Ordinances §8.52 – Rent Stabilization and Tenant Protections, 8.52.040 General Applicability and Exemptions.

⁶⁷ Los Angeles County, Code of Ordinances §8.52 – Rent Stabilization and Tenant Protections, 8.52.040 General Applicability and Exemptions.

⁶⁸ California Civil Code § 1954.50 (Costa-Hawkins Rental Housing Act)

⁶⁹ County of Los Angeles, “Los Angeles County Previews New Blueprint to Speed Rebuilding and Cut Costs for Residents as Next Phase of Restoration Begins,” (press release, July 7, 2025), available online.

⁷⁰ County of Los Angeles, “Fee Waivers & Refunds,” accessed on February 17, 2026, available online.

⁷¹ LA County Recovers, “Step 3: Start Your Permit Application.”

⁷² City of Portland, “Residential Infill and Middle Housing Land Divisions in Single-Dwelling Zones,” accessed on February 17, 2026, available online.

⁷³ City of Portland Bureau of Planning and Sustainability, “Portland Sees Significant Production in Middle Housing Resulting from Recently Adopted Zoning Changes, Report Finds,” (press release, February 4, 2025), available online.

⁷⁴  Los Angeles County Department of Consumer and Business Affairs, “Los Angeles County Rent Stabilization Program Online Rent Registry,” accessed January 29, 2026, available online.

⁷⁵ Los Angeles Housing Department, “Rent Registry,” available online.

⁷⁶ City of Santa Monica, “How to Register a New Tenancy,” accessed on February 17, 2026, available online.

⁷⁷ City of Culver City, “Rental Unit Registration,” accessed on February 17, 2026,  available online.

⁷⁸  Los Angeles County Department of Consumer and Business Affairs, “Rent Stabilization Bulletin: Annual Allowable Rent Increase,” accessed February 1, 2026, available online.

⁷⁹ Vinit Mukhija, Remaking the American Dream: The Informal and Formal Transformation of Single-Family Housing Cities. (Cambridge, MA: The MIT Press, 2002).

⁸⁰ RentHub collects rental listing data on a biweekly basis beginning in 2014; however, coverage is less complete for the 2017 and 2018 calendar years.

⁸¹ Jorge De la Roca, Marco Giacoletti, and Lizhong Liu, “Mortgage Rates and Rents: Evidence from Local Mortgage Lock-In Effects” (working paper, University of Southern California; University of Notre Dame Mendoza College of Business; RAND Corporation, March 28, 2025), available online.

⁸² RentHub data also exclude subsidized and income-restricted rental housing. For a more detailed discussion of data limitations, see Jorge De la Roca et al,“Mortgage Rates and Rents: Evidence from Local Mortgage Lock-In Effects,”  8–9.

⁸³ Los Angeles County Department of Consumer and Business Affairs, “Information About Los Angeles County’s Temporary Rent Stabilization Ordinance for Property Owners,” accessed January 29, 2026, available online.

⁸⁴ Under the RSTPO, fully covered units generally include residential units on properties with two or more units that received a certificate of occupancy on or before February 1, 1995, as well as certain rented mobile homes, or partially covered units include most rental units in unincorporated areas—such as single-family homes and condominiums—unless specifically fully exempt. Exemptions are provided to properties that are either: 1) institution facilities, 2) government or owned housing, 3) hotel, motel, or other transient guest facility, 4) owner-occupied shared housing, and/or 5) unit is vacant or for nonrental purposes. For more details see, Los Angeles County, Code of Ordinances §8.52 – Rent Stabilization and Tenant Protections, 8.52.040 General Applicability and Exemptions, available online.

⁸⁵ Los Angeles County Department of Consumer and Business Affairs, “Los Angeles County Rent Stabilization Program Online Rent Registry,” accessed January 29, 2026, available online.

⁸⁶ Los Angeles County Department of Consumer and Business Affairs, “Rent Stabilization Bulletin: Annual Allowable Rent Increase,” accessed February 1, 2026, available online.

⁸⁷ Los Angeles County Department of Consumer and Business Affairs, “Rent Stabilization Bulletin: Annual Allowable Rent Increase.

⁸⁸ Beginning in 2025, Los Angeles County implemented staggered allowable rent increase caps under the Rent Stabilization and Tenant Protections Ordinance, with limits of 2.566 percent for most rent-stabilized units, 3.565 percent for small landlords, and 4.565 percent for certain higher-rent units. Because unit-level information needed to determine eligibility for higher caps was not consistently available, we applied a uniform 2.6 percent increase across all rent-stabilized units to avoid overstating potential rent levels. Los Angeles County Department of Consumer and Business Affairs, “Rent Stabilization Bulletin: Annual Allowable Rent Increase.

⁸⁹ California Department of Forestry and Fire Protection, “CAL FIRE Damage Inspection Program (DINS) Database,” accessed September 16, 2025, available online.

⁹⁰ Los Angeles County Planning, EPIC-LA, “Public Information,” accessed February 2025-August 2025, available online.

⁹¹ PropertyShark, Property Reports, accessed August 2025; Los Angeles County Office of the Assessor, “Assessor Historical Parcel Data File,” and Redfin, “Altadena, CA Homes for Sale & Real Estate,” available online.

⁹² Homes were counted as “on the market” if they were listed for sale on Redfin, “Altadena, CA Homes for Sale & Real Estate,” as of September 15, 2025.